长租公寓不能利用租房贷模式过度加杠杆

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醉近租房市场可谓处在风口浪尖，长租公寓和租房贷是其中备受争议的焦点。相关信息已有诸多报道，不再赘述，这里主要谈谈长租公寓和租房贷的那些事儿。

随风而起的长租公寓

所谓长租公寓，区别于传统个体租赁，是指由专业化的公司运营的住房租赁服务。

我国租房市场是一个过万亿的巨大市场。链家数据显示，2015年我国租房市场规模约为1.1万亿元，2030年预期将达到4.6万亿元。但在这个庞大的市场中，个体租赁仍然占据绝对主导，长租公寓是近几年才发展起来的新兴模式。链家数据显示，长租公寓在全国的市场渗透率仅为2%，其中一线城市略高，达5%。

2015年，国家开始大力支持住房租赁市场。2016年年底，市场从上到下提出“房子是用来住的”。2017年，各地密集出台楼市调控政策，并大力发展租赁市场。从目前的政策来看，住房租赁是房地产产业链中唯一受政策鼓励的子领域。

正是在这样的背景下，长租公寓获得了快速发展，长租公寓品牌大量涌现，一些头部平台也获得各路资本青睐，不过整体来看市场仍然处于发展初期。数据显示，截至2018年3月份，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间，平均每家管理的房源不到1700间。

从房源分布来看，长租公寓主要可以分为集中式（B2B2C、B2C）和分散式（C2B2C）两种。前者是运营机构通过自建、购买、整栋/整层租赁的方式获取集中的房源，改造装修后再出租给租客。后者主要是从个人房东手中租赁房源，这些房源大多较为分散，经过统一装修后再转租给租客。由于后者模式轻，容易快速扩张，是目前的主流模式。

长租公寓的盈利要素主要包括品牌、运营、融资、获客四个方面。扩大规模以实现规模效应、做强品牌以提高租金溢价是长租公寓盈利的关键，而保障较低的空置率并且获得低成本的融资则是长租公寓立足和进一步发展的根本。

因此，不甘愿做小而美的公寓公司都存在规模扩张的内在动力，也存在强烈的融资需求。这也是各长租公寓公司不计成本进行抢房大战的内在动因。由于行业还处于发展初期，加之激烈的竞争，目前大量长租公寓公司都还处于亏损状态。

对于租房贷的争议

租房场景中，通常会要求租客“押1付N（通常为3/6/9/12）”，即预付N个月房租+1个月房租的押金。出租方之所以要求“押1付N”，有其风险成本考量的需求，其中付N的需求核心是融资问题。“押1付N”的存在本质上是由供需力量决定的，并非必然存在。实际上，如果出租方拥有足够强的融资能力，并不必然要求租客押1付N，只需通过加价转移融资成本即可。

租房贷/租房分期，核心就是将押1付N转换为押1付1，虽然是针对C端的金融服务，本质上与B端有非常紧密的联系。

租房贷并不是新鲜事物，早在2015年，伴随消费金融的火爆，就出现了一大波“租房分期”产品。除了市场空间巨大，还因为在租房场景中租客的违约率较小，并且即使租客违约，也可以及时清退租客，加之押金的存在，只要能在1个月内寻找到新租客就能有效控制风险，因此被认为是一个十分优质的消费金融场景。但这实际上低估了该市场的风险。在租房分期场景中，虽然C端风险较低，但存在较高的B端风险（图1）。实际上正是因为忽略了对B端风险的有效控制，导致大量租房分期平台纷纷倒闭退出市场。

针对不同场景，不同平台采取了不同的服务模式，每种模式有着不同的风险特征（图2）。模式1和模式3均是传统个体租赁模式，市场十分分散且不规范，模式2是重资产模式，分期平台会面临很高的运营压力和风险。长租公寓由于运营相对专业规范，与房产中介相比，风险相对可控，因此成为租房贷较为理想的场景。

在醉近关于房租价格和长租公寓的讨论中，租房贷备受争议，长租公寓被认为推动了房租价格的暴涨，租房贷则成为其推手。

对于租房贷，争议的焦点主要在于租客申请租房贷时，通常都是申请全年租金费用额度的贷款，并由租房分期平台委托支付给长租公寓公司，相当于一次性年付。长租公寓一次性拿到租客的全年租金后，却是按季或按月支付给房东，这之间就产生了一个期限差，也因此产生了资金沉淀。长租公寓利用沉淀资金进一步扩张拿房，循环滚雪球似的不断跑马圈地。一旦长租公寓运营失败，就很容易出现资金链断裂，导致房东因无法继续收到租金而清退租客，租客则仍然需要偿还租金贷款。

租房贷该不该背锅？

公寓公司想要盈利，就必须增加租金差，当传统的靠合租盈利的模式被取消后，公寓公司必然加强对房屋的装修改造创造更多溢价，导致的结果就是租房服务的中高端化，也就必然伴随着房租价格的上涨。这带来的另一个影响是形成了对传统个体租赁的替代，挤出了部分中低端房源，减少了市场供给。此外，长租公寓公司为了规模扩张，抢占市场份额，存在恶性竞争的情况，也抬高了房东的心理预期。

而长租公寓运营商的责任完全让租房贷来背锅显然有失公平。租房贷实际上是对租房场景的一种完善，平滑了租客与长租公寓之间的交易障碍，降低了租客的租房门槛，具有积极的市场意义。

但这并不意味着租房贷市场没有问题。长租公寓如果利用这种模式过度加杠杆，不加以控制的话确实存在很大风险。而许多场景中，长租公寓运营商没有充分向租客进行信息披露和提示，大量租客是在不知情甚至不需要的情况下“被贷款”，从而进一步增加了风险。

对于目前的市场问题，笔者有以下几点建议：

第一，长租公寓还无法左右租房市场价格，但过度的抢房行为会影响市场预期。相关部门有必要发布权威的市场价格信息，进行预期管理，避免个别情况扭曲市场信号，造成房东对租金过高的期望和租客的恐慌。

第二，以权威部门的市场价格信息为基础，限制长租公寓的收房行为，避免过度脱离市场价格的恶性抢房行为。

第三，规范租房贷的信息披露和提示，严格监管租房贷的利率水平，避免用户“被”贷款和过高的贷款负担，对于违规者严格处罚。

第四，限制长租公寓的负债杠杆，避免长租公寓过度加杠杆的野蛮生长。

第五，完善相关政策法规，提高对租客权益的保护，例如在长租公寓破产清算时提高租客权益偿付的优先顺序，要求提供合理的租客权益保障方案等。

任何行业的发展都不可能一蹴而就，在发展过程中总会遇到各种问题，理性分析和面对这些问题，采取合理措施规范市场行为而不是因噎废食，才能真正促进行业的长期健康发展。

（作者系京东金融研究院研究员）

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