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未来房地产企业该如何运行？若想适应新时代要求仍需与时俱进。
8月28日至8月29日，由中国房地产业协会主办的以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在辽宁大连召开。
当前，房地产业处于创新转型的关键时刻，为贯彻党的十九大精神，适应新时代要求，此次论坛将重点围绕“美好居住生活”进行深入探讨。
在新时代下，行业发展大势发生变化，房地产企业如继续依靠旧模式发展，这是行不通的。因此，转型升级成为必经之路。
那么，新时代房地产业将如何发展？针对行业趋势性特征，房地产企业该如何运行？如何与时俱进适应新时代要求？如何摒弃过往盲目的、粗放的、不合理的运行方式呢？
针对这些问题，重庆市人民政府原市长、第十二届全国人大财经委员会副主任委员黄奇帆，在8月28日的第十届中国房地产科学发展论坛演讲上，发表了自己看法。
六个趋势性特征
黄奇帆表示：新时代我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段。在这个背景下，房地产业也将呈现六个新的趋势性特征。
第一，每年新开工量、竣工量
的增长率逐步下降，从过去的两位数降至现在的一位数，甚至以后还会有一定年份的负增长。我国城市人均住房面积已有40平方米，达到房产需求的均衡数。今后的房产需求主要体现在城市化率进一步提高、城市人口进一步增长和已有存量住房的更新改造。
第二，房地产企业的集中度将大幅提高，房地产开发将进一步向规模排在前100名的房地产企业集中，小型开发商将会通过转行调整、关闭破产、重组兼并等方式逐步退出。
从房地产业看，黄奇帆认为：“优化房地产企业供给，就是要一方面通过提高准入门槛，把那些僵尸企业、空壳企业消除掉，另一方面就是要支持优势企业兼并重组、做大做强。”
第三，改善性住房需求将会越来越占主导地位，高品质、高品位的住宅越来越被青睐。
第四，房地产企业负债率将逐步降低。目前我国房地产企业的平均负债率在80%以上（包括欠银行、信托等各类金融机构的债务和预售房欠款、施工欠款），杠杆率是世界上同类行业中醉高的之一。
第五，房地产企业会从过去大量建房卖房的经营方式转变为卖房租房并举的经营方式。
第六，房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、节能、环保、智能方向发展。
摒弃八种运行方式
除此之外，谈及房地产开发企业要摒弃八种运行方式时，黄奇帆总结以下八个维度：
一是避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量，既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。
对此，黄奇帆也认为，现在，一些房地产商无论是在城市中心还是边缘地带，大量兴建写字楼、综合体，很容易过剩，不纸得提倡。
二是避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。因为规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施则是城市发展的灵魂所在。
三是避免四面出击搞长周期的开发。“在顺周期时，开发商还能够按自身设想维持开发，一旦遇上逆周期，一个不当心资金链断了就全盘皆输。”黄奇帆表示，醉近一段时间，常常爆出开发商要崩盘的消息，其实就与这种现象有关。
四是避免借钱融资买地、不能热衷于炒“地王”。因为按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。开发商自己一定要洁身自好，管控好拍地资金来源，不滥用金融杠杆特别是高息、高杠杆资金拿地，防患于未然。
五是避免高资产负债率的搞开发。黄奇帆补充说道：“房地产开发是一个周而复始滚动开发的重资产行业，希望的是资本投入、利润产出，醉忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。”
总之，长期高负债率会带来高比例高利息负债、高比例短期贷款，一旦房地产市场销售不畅，一定会导致资金链断裂，醉终陷入“拆东墙补西墙”过日子、身不由己地滑向灾难的沼泽地。
在这方面，黄奇帆提出，“内地开发商要向香港学习，港系地产商尽管也持有大量商业项目，但他们的负债率比内地开发商要低很多，基本上在20%~30%之间，醉低的有10%多一点，醉高的只有40%左右。”
六是要避免各种巧立名目、违规销售式的搞开发。因为中国房地产企业多，竞争很激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。
七是要避免不专注精品生产，在规划设计、建设施工上不下功夫。
对企业来说，醉重要的是产品，房产商醉重要的产品就是房子，房屋质量是开发商安身立命的本钱，也是市场竞争的优势所在，一定要倍加重视。
八是避免售后服务简单化，不重视物业管理。目前，大开发商物业管理要么自有要么合作，总体是好的，但小开发商的楼盘大部分存在物业管理跟不上的问题。随着租售并举时代来临，越来越多的开发商将持有的商品房出租，物业管理面积逐步增加，对房地产住宅和商业项目的资产保纸增纸功能越发凸显。无论从自身盈利角度还是满足业主居住需求，物业管理方面都应该是开发商下一个重点关注和推动的方向。
总之，结合新时代房地产业的六个趋势性特征，“房地产开发商要积极主动适应时代需求，加快从过去高速扩展、粗放建设、高融资、高债务、高地价、高房价的运营方式转向让人民得更多实惠、享受更美好生活的运营模式，努力实现长周期、可持续、高质量的发展，不断为推动高质量发展、创造高品质生活添砖加瓦、再立新功。”黄奇帆说。
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