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棚改货币化安置作为近年二三四线城市房价上涨的主要动力，在当下去库存任务基本完成之际，“完成使命应退潮”的呼吁越来越多。
10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，称今年1~9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上，下一步将因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
所谓棚改货币化安置，即改变此前旧城改造以补偿住房为主的模式，提高货币化安置比例。从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从醉初的仅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市高达70%甚至90%以上。
棚改货币化安置由国家层面主导，2015年，国家实施了棚改三年计划，即从2015年到2017年，要改造各类棚户区住房1800万套。2017年，住建部长陈政高介绍，2016年棚改货币化安置比例48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，2017年要继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例。
起初，推行棚改货币化安置目的是去库存，2015年召开的中央经济工作会议将化解房地产库存列为下一年结构性改革五大任务之一。因为当时中国楼市库存压力非常之大，根据国家统计局数据，截至2015年11月末，商品房待售面积69637万平方米，前11月还新开工房屋140569万平方米，按照彼时节奏需要4.5年来消化。
未曾想到的是，棚改货币化安置对于房地产去库存作用比预料中大得多：一户住宅在城市改造中被拆，拿到货币化安置后购房成为首选，当棚改货币化安置下购房者越来越多时，就会带动房价上涨，吸引更多人进入买房大军。不到三年，房地产去库存任务就已完成，根据监测数据，2015年以来全国100城库存规模持续下跌，截至2018年8月底，100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平；其中三四线城市商品住宅去化周期继续降至7.6个月，库存量创醉近9年新低。
不过也带来了新的问题，棚改货币化安置让过去两年多二三四线城市房价暴涨，不少县城房价过万，二三线城市均价攀升两万、三万，一些库存不足的地方甚至还上演摇号抢房潮。因此，棚改货币化安置也被称为近年二三四线城市房价上涨的发动机。
随着大量棚改安置资金流入楼市，房价水涨船高就不难理解，且因为国人素来“买涨不买跌”的心态，还催生了大量的touzi性、恐慌性购房，负面影响日益明显。央行数据显示，2017年末我国个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，对居民消费形成不小的抑制：今年以来社会消费品零售总额增速下降明显。
而且，部分县市硬性确定货币化安置比例，出现“为了货币化而货币化”；一些地方则大干快上，棚改项目并未列入预算，购买程序不够规范，导致政府隐性债务增加。7月份住建部即指出部分地区棚改在控制成本方面不力，包括大手大脚花钱、违规支出等，这些都为地方财政埋下了不小的风险隐患。
事实上，近期亦有城市正在安排棚改货币化安置渐次退出，今年8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”，成为第一个告别去库存的城市；8月底，长春市下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》，率先取消货币化安置购房奖励政策，鼓励实物安置。
可以说，棚改高比例货币化安置作为特定时期为了特定目的而施行，如今房地产去库存目的已经完成，且随着房价大幅上涨，其负面影响日益显现，此时棚改货币化安置无疑需要降温甚至取消。
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海南房产咨询师
