棚改货币化安置应适时退潮

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如今房地产去库存目的已经完成，棚改货币化安置无疑需要降温。

近日，有关国家开发银行“棚改项目审批权限上收总行”消息在坊间广泛传播，一时间“全国棚改叫停”、“房地产市场重大利空”等解读甚嚣尘上，虽经国开行澄清从未授权任何人员代表开发银行发表相关言论，但针对棚改货币化安置该不该退潮的讨论并未停歇。

所谓棚改货币化安置，即改变此前旧城改造以补偿住房为主的模式，提高货币化安置比例。从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从醉初的仅9%左右大幅提升至接近60%，部分省市高达70%甚至90%以上。

棚改货币化安置由国家层面主导，2015年，国家实施了棚改三年计划，即从2015年到2017年，要改造各类棚户区住房1800万套。2017年，住建部长陈政高介绍，2016年棚改货币化安置比例48.5%，比2015年提高了18.6个百分点，2017年要继续推进三四线城市的棚改货币化安置，继续提高比例。

起初，推行棚改货币化安置目的是去库存，2015年召开的中央经济工作会议将化解房地产库存列为下一年结构性改革五大任务之一。因为当时中国楼市库存压力非常之大，根据国家统计局数据，截至2015年11月末，商品房待售面积69637万平方米，前11月还新开工房屋140569万平方米，按照彼时节奏需要4.5年来消化。

未曾想到的是，棚改货币化安置对于房地产去库存作用比预料中大得多：一户住宅在城市改造中被拆，拿到货币化安置后购房成为首选，当棚改货币化安置下购房者越来越多时，就会带动房价上涨，吸引更多人进入买房大军。不到三年，房地产去库存任务就已完成，截至今年4月底，百城新建商品住宅库存去化周期为10.3个月，其中一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.8个月、9.9个月和10.4个月，二三四线城市库存量创醉近9年新低。

不过也带来了新的问题，棚改货币化安置让过去两年多二三四线城市房价暴涨，县城房价过万，不少二三线城市均价攀升两万、三万，部分库存不足的地方甚至还上演摇号抢房潮。因此，棚改货币化安置也被称为近年二三四线城市房价上涨的发动机。

之所以能取得如此效果，与国开行近几年大规模支持密不可分。统计显示，截至2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿，今年前5月已放棚改贷款4369亿。如果按照这种节奏持续推进，预计2018~2020年三年国家开发银行发放棚户区改造贷款将在年均1万亿元左右，到2020年底贷款余额预计达5万亿元之多。

随着大量资金流入楼市，房价水涨船高就不难理解，且因为国人素来“买涨不买跌”的心态，还催生了大量的touzi性、恐慌性购房，负面影响日益明显。央行数据显示，2017年末我国个人住房贷款余额21.86万亿元，同比增长22.2%，对居民消费形成不小的抑制：今年4、5月份社会消费品零售总额增速均下降。

而且，部分县市硬性确定货币化安置比例，出现“为了货币化而货币化”；一些地方则大干快上，棚改项目并未列入预算，购买程序不够规范，导致政府隐性债务增加。这些都为地方财政埋下了不小的风险隐患。

总体而言，棚改高比例货币化安置作为特定时期为了特定目而施行，如今房地产去库存目的已经完成，而且随着房价的大幅上涨，其负面影响正日益显现，此时棚改货币化安置无疑需要降温。

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