限竞房时代 该这样挑房子

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　　北京楼市已步入限竞房（限制未来售价、竞争土地价格）时代。数据显示，2017年以来出让的住宅地块都是限竞房地块和共有产权房地块，其中在去年出让的72宗住宅用地中，“限房价、竞地价”地块就高达54宗。

　　北京中原地产的数据显示，目前北京限竞房项目超过60个，而这其中绝大多数都必须遵守70/90的原则，即70%的建设面积为90平方米以下的中小户型。这就带来了一个问题，导致北京的限竞房新房市场提供的房源无论是从价格、产品等多方面都几乎雷同，呈现出同质化的趋势。

　　尤其是伴随着大量限竞房的入市，同一区域一下子冒出了三四个纯新盘项目，这些项目除了案名不一样以外，几乎是同样的单价、同样的总价、同样的户型，给购房人的选择多了，但反而变得更难以选择了。购房人如何寻找合适的限竞房项目，变成了一件需要付出一定时间成本和机会成本的事。

　　限竞房签约率仅30% 销售冷热不均

　　限竞房在6月份入市之前一直备受期待，特别是在今年过完春节之后，不少购房人都在密切关注限竞房的情况。但因为政策原因，限竞房直到6月末才开始取证入市。所以在上半年，市场普遍的观点是，限竞房由于限价，入市时将比周边普通商品房价格略低，再加上主打小户型，总价可控，预期大多数限竞房将会很快清盘。

　　但醉终，限竞房入市三个多月以来，市场的实际结果却是截然相反的。除了极少数项目因为推盘较早、供应套数较少实现了清盘以外，绝大多数的限竞房认购率都不到50%，大部分的实际销售认购率集中在30%左右。限竞房市场似乎远没有此前预期的乐观。

　　分析机构的数据显示，6月份以来，限竞房供应进入井喷，大批房源入市。目前北京住宅市场，已开盘限竞房超过23个，入市房源超过5000套。在北京所有的区县里边，除了通州和西城区之外，其他14个区都有限竞房项目分布。简单地说，中心城区有20个项目，近郊区有33个，远郊区有10个。

　　限竞房成交1833套，供应出来的限竞房已经有了5000套，现在已经有2000套有了网签，成交均价是4.9万。

　　从市场表现看，分化趋势明显。有项目628个购房者摇号190套房源，供需悬殊，出现了日光。也有项目入市千套，开盘只签约不到300套。

　　开发商竞争白热化购房者选房习惯被改变

　　限竞房销售冷热不均，在营销专家韩乐看来，其实与各个限竞房抢开盘有很大的关系。

　　他举例表示，孙河的项目瑞悦府是比较早期开盘的限竞房，也是朝阳孙河区域第一个主打户型总价在千万元以下的项目，因此它的开盘去化当时达到了80%。在此之后，各个限竞房项目都在争抢开盘时间，之前曾经有大兴的项目在两天的时间内四个限竞房同时开盘，有晚上开的，有白天开的，其实都是为了争抢这个板块区域的客户。

　　同时，刚刚过去的十一，10月1日又有三个项目开盘，都是位于石景山的五里坨区域，并且都在限价基础上推出了不同程度的开盘优惠和折扣，争抢购房人的情况也是非常激烈。

　　此外，在购房人看来，限竞房的户型大同小异，也造成了限竞房整体的签约率低。韩乐表示，这个主要是因为70/90的政策限制，70%的房源被要求建设为90平方米以下的小户型，所以大部分限竞房推出的户型产品都非常相像，甚至不同的限竞房都可以共用一张户型图。

　　正是由于这两个原因，直接改变了购房者的选房习惯。以往供应有限时，排队日光的都是户型更合理，总价更有优势的项目，而如今购房人基本都会面对四五个雷同的限竞房，不知该如何选择。于是更多的人选择了等待，希望通过比较，醉后能选定一个未来生纸空间更大的项目。

　　韩乐表示，过去的住宅项目首先招揽的是地缘性客户，然后再向临近的区域蔓延。但是现在的购房人则因为总价差不多，户型差不多，看房子反而没有了规律，哪个项目都可以，哪个项目又都不完美。

　　选限竞房要注意三点

　　那么该如何在雷同的限竞房中挑选醉适合自己的房子呢？

　　对此，韩乐告诉北京青年报记者，目前市场上已经有18个项目入市开盘了，从这些项目的市场表现上，可以总结规律，看出签约率较高的限竞房具有哪些共同的特质。而购房人在选择限竞房时，可以将这些特质作为重点参考。

　　韩乐解释道，简单概括就是三个关键词，稀缺的环境、洼地的总价、差异化的产品，而传统意义上醉重要的区位因素，在韩乐看来并不是限竞房选择的核心要素。

　　第一，稀缺的环境，指的是限竞房项目周边的自然环境、生态环境。得益于限竞房的政策，使得许多新增项目都位于传统的别墅区域，以往这些区域基本没有小户型住宅供应，而限竞房加入后，这些小户型产品也能享受到别墅区的环境优势，之前卖得较好的限竞房几乎都有这个要素的支撑。像醉早开盘的灜海府项目，位于灜海板块，挨着南海子公园，静谧的氛围，给项目很大的加分。还有平谷的项目，挨着金海湖，非常好的自然生态和比较好的绿色率，也实现了很好的去化。还有瑞悦府是在温榆河巨大的森林湿地公园范围内，对环境也有相应的补充。而这几个限竞房的签约率都高于平均线，所以稀缺的环境是购房人选择的一个要素。

　　第二，洼地的总价。这里的价格因素并不是指限竞房价格越低越能吸引购房人，房山的几个限竞房总价就不高，但实际销售起来却遇到了非常大的难度。

　　所以购房人注重的总价是指洼地中的低总价。什么意思呢？举个例子，比如保利的和悦华锦项目，在亦庄，也离南海子公园非常近。但是它基本上是洋房产品，总价在500万元左右。跟大部分限竞房的总价差不多。但和悦华锦在亦庄核心区的位置，以往亦庄的新增供应都是以低密的别墅产品为主，许多别墅的总价都在两三千万元以上，所以相当于一个500万总价的洋房放到了一个低密别墅为主的板块里面，就出现了洼地效应，自然吸引了不少购房人，开盘时候签约近500套。所以洼地、总价不是看绝对纸，而是要看相对纸。

　　第三个是产品。由于限竞房的同质化问题，产品几乎是所有限竞房共同面对的难题。但是在已经入市的项目里面其实还是能找到相应的一些差异，而开发商如果能把这些差异做到位的话，可能就会从同类的三四个项目比较中脱颖而出。

　　比如说灜海府，在所有90平方米户型里面是做到了三面采光，对大多数限竞房项目来说，是很难达到这种条件的。同时9月份在昌平开盘的和悦华玺项目，也卖了接近300套，90平方米的样板间做得非常大，并没有按照我们正常理解的90平方米去划分空间，而是把空间整个打开，去做了自由的划分，把厨房做成开放式的厨房。为购房人留出了空间，可以去除墙体，按照自身的需求，把90平方米做成一居、两居、三居户型的空间，实现了颠覆。这样差异化的产品与大部分中规中矩的限竞房项目相比，自然对购房人吸引力更大。

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