[专访]刘志峰：我经历的中国房改

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　　编者按：从1978年到今天，中国改革开放走过整整40年。40年间，中国的房地产业也从“野蛮生长”逐步走向成熟。40年，对于人类历史来说，不过是弹指一挥间；但对于中国的城市建设和经济发展而言，却是影响深远的40年。乐居财经与新浪财经联袂推出的“致敬改革开放•地产40人——影响中国地产时代进程”大型策划，希望通过访谈当年那些醉具代表性的亲历者、参与者、见证者，与他们一起重温历史，共同回顾中国房地产走过的光辉之路。本期【致敬改革开放•地产40人】提名人物是中国房地产业协会会长刘志峰。

　　出品人/贺寅宇策划/采访/陈海保统筹/潘宇凌撰写/王蒙尘摄像/刘西常

“刘会长还在午休。”男秘书轻声地提醒。

由于须布置摄影器材，我们提前了十多分钟到达，为了不打扰到他，动作小心翼翼。

刘志峰的办公室简洁而朴素。一张普通的办公桌，摆满了书和文件资料，8门大书柜也满满当当，其中有任志强签名的认购“任小米”沙漠种植证书。窗台上，摆放了几盆绿萝。

他是原建设部副部长，退休后执掌中国房地产业协会，为行业鼓与呼，他见证和参与了中国地产40年的成长历程。

摄影师将设备认真调试了两遍。这时，休息室的门被轻轻推开，刘会长走了进来，恰好是约定的时间。

“那时候，住房醉大的问题就是短缺。”刘志峰回忆说。上世纪70年代末至80年代初，城市居民大多还是住在四合院和平房中。人均面积不足7平米，一家人挤在十几平米的房子里的情况很普遍。那时，刘志峰从华东化工学院毕业不久。

2007年热播剧《房前屋后》中，张大河一家从汉中迁回祖籍地北京，全家4口人挤在印染三厂只有七八平米的单身宿舍里。由于空间十分狭小，转个身都要提前打招呼，叫人哭笑不得。

这一幕，正是改革开放初期，中国住房短缺问题的真实写照。40多年后，刘志峰在回忆这个年代时，对张大河的生活依然感同身受。

住房改革已经迫在眉睫。1978年和1980年，邓小平同志针对住房问题，发表了两次重要讲话，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者购房，可以分期付款，把个人手中的钱动员出来。

这正式拉开了中国住房制度改革的序幕。彼时，刘志峰在北京石油化工总厂政治部担任副主任一职。他自己都没有想到的是，几年后，自己将会成为中国住房制度的实践者，并且与住房结下了终身不解之缘。

1992年9月，刘志峰从北京燕山石油化工公司党委书记，调至国家经济体制改革委员会副主任、党组成员，分管住房制度改革，也包括土地使用制度改革、社会保障制度改革、分配制度改革等等。

他是一个门外汉。为了尽可能拿出一个符合中国国情、又能实实在在推进住房制度改革的一个整体方案，他花了近一年时间，走遍了大半个中国，召开了几十个座谈会，大概有2000多人参加了座谈会。“每天工作到12点以后。”

1993年11月，刘志峰他们拿出了经过国务院常务会初步讨论通过的《住房改革整体推进方案》。这个方案的主要理念是，要实行住房商品化货币化。

“一方面增加职工的工资，另外一个动员把老百姓的钱掏出来，成套的旧房子、单位或者大院规划区以外的房子，可以售卖的房子统统出售，然后筹集资金来建房子，建的房子再卖。真正实现通过住房制度改革，实现住房的建设资金良性循环，来解决老百姓住房的迫切需求。”

这个方案在会上讨论，得到了与会代表多数的赞成。后来出台了国务院深化城镇住房制度改革这个决定，也就是1994年43号文件。这份文件的核心意思就是建立新的住房制度。这些住房改革政策的出台，刘志峰都是背后的主要推手。

有了政策的铺垫，中国住房改革已经势不可挡。1998年成为了中国住房制度的分水岭。这一年3月，朱镕基出任国务院总理。同月，刘志峰出任当时的建设部副部长。当年7月，国务院颁发通知，停止住房实物分配，实行分配货币化。继而从1999年开始，在全国范围内推行住房分配货币化。在中国持续多年的分房制度基本退出历史舞台，楼市的另一番景象开始呈现，地产黄金时代的序幕正式拉开。

住房制度改革不仅激活了房地产市场，也极大地改变了中国人居条件和城市面貌。从1978年我国城镇居民人均住房建筑面积是6.7平方米，经过改革开放40年到现在，人均住宅大概接近40平米，翻了几番。刘志峰认为，40年来，房地产对中国改革开放、经济发展贡献巨大，十分纸得肯定。

当然，刘志峰并没有沉浸在地产行业的贡献中沾沾自喜。作为中国住房改革制度的早期设计者之一，如今，他比任何人更清醒。

面对镜头，他毫不避讳谈到房地产目前存在的问题，房价太高，买不到房的百姓有怨言；供应结构不合理；住宅的属性因为炒房被扭曲；杠杆过高，存在金融泡沫风险等。

虽已年届古稀，但刘志峰的逻辑清晰，对每个时间节点，如数家珍。在长达两个小时的访谈中，他甚至提醒：“看看有什么问题遗漏了没有？”他是一个很Nice的老人。

或许正是对房地产业感情至深，即使在退居二线之后，刘志峰依然在为住房制度的继续改革完善而呼吁。

如何把房价降下来？他有一个折中的想法，用新老划断的方式征收房地产税，也就是说，对新入市的地块实施征收房地产税，老房子的价格就会自然降下来。

20年前，他就提出征收物业税（即房地产税），但遭不同意见，不了了之。这是他醉大的遗憾。

以下为乐居财经总经理陈海保与刘志峰的对话精选：

房地产行业的四大贡献

乐居财经：您是中国房地产业40年发展的推动者和亲历者，您认为房地产行业在改革开放的进程中扮演了怎样的角色，有哪些具体贡献？

刘志峰：房地产行业对于改革开放的贡献非常大，主要体现在以下四个方面：

第一，极大的改善了老百姓的居住条件。78年我国城镇居民人均住房建筑面积是6.7平方米，改革开放40年到现在，人均住宅大概接近40平米，翻了几番。

第二，通过40年的住房制度改革，适应市场经济体制的城镇住房制度已经基本建立。过去的住房制度完全是按需分配的福利制度，住房是由单位和国家来统一建设、统一分配，房子不是商品。加上当时是“先生产后生活”的指导思想，因此老百姓的住房特别困难。正因为通过住房制度改革，实行住房商品化，调动了广大职工掏腰包买房的积极性；同时政府强化了住房保障，加快了公共租赁房建设和棚户区改造。

第三，城市面貌发生了巨大变化。通过住房制度改革，包括土地的招拍挂和房地产各种税收等，政府的财力增加了，政府有条件来改变城市面貌，来完善配套建设服务。因此四十年的改革开放，整个咱们国家城市面貌变化都很大。

第四，老百姓的居民家庭财产发生了很大变化。原来多数家庭都是无产者，通过改革开放，一方面经济发展了，老百姓收入提高了。另外一方面通过住房制度改革，老百姓都有房住，甚至不止一套房，大多数无产者都变成了有产者。

邓小平的两次谈话是住房制度改革的基本指导思想

乐居财经：98年是在一个什么样的背景下进行的房改？

刘志峰：我刚参加工作是在北京燕山石化公司，当时核心问题是老百姓住房特别困难。78年城镇家庭人均住房面积刚刚达到6.7平米，加上当时的知青返城潮，城镇人口急剧增加，住房严重短缺，老百姓缺乏一种基本的尊严，因此老百姓在住房方面的呼声特别大。在这种情况下，中央给予了高度重视。79年小平同志就住房问题发表了一次谈话。80年4月份，小平同志又就住房问题发表了谈话。因此中国的住房制度改革，就是由小平同志发起的。小平同志的两次谈话，是近40年住房制度改革的基本指导思想。

我把住房制度改革分成这么几个阶段：91年以前，是探索，是试点阶段。92年，我调到体改委以后，分管住房制度改革，也包括土地使用制度改革、社会保障制度改革、分配制度改革等等。我花了近一年时间，走遍了大半个中国，召开了几十个座谈会，大概有2000多人参加了座谈会。当时我的想法就要尽可能在党中央、国务院和国家体改委的领导下，尽可能拿出一个符合中国国情、又能实实在在推进住房制度改革的一个整体方案。这一阶段，从92年开始，到93年年底。

93年11月29号到12月1号，召开了第三次全国城镇住房制度改革工作会议，拿出了经过国务院常务会初步讨论通过的《住房改革整体推进方案》。这个方案在会上讨论，得到了与会代表多数的赞成，当然也提出来一些不同意见。当时的分歧集中反映在一个问题上，就是售租建并举，以售为主。为什么？因为国家也没有钱，单位也没钱。要通过把这个机制建立起来，要实行住房商品化货币化。一方面增加职工的工资，另外一个动员把老百姓的钱掏出来，成套的旧房子、单位或者大院规划区以外的房子，可以售卖的房子统统出售，然后筹集资金来建房子，建的房子再卖。真正实现通过住房制度改革，实现住房的建设资金良性循环，来解决老百姓住房的迫切需求。

后来出台了国务院深化城镇住房制度改革这个决定，也就是94年的43号文件。这个文件提出了住房制度改革两个目的，一个就是要建立与市场经济体制相适应的城镇住房新制度。第二个就是要加快住房建设，加快解决老百姓的住房问题。

乐居财经：您是住房体制改革的推动者，您如何评价房改的成果？

刘志峰：我认为成绩很大，纸得充分肯定。我当时已经调到建设部了，两会召开，政府换届，朱镕基当总理，在会上提出要推动包括房改在内的五大改革，停止住房实物分配，推进住房分配货币化。实际上在我到建设部前，俞正声从97年四季度开始，要把住房建设培养成为我们国家新的经济增长点，展开了大量的调研工作。因为97年亚洲金融危机爆发，国家出口外贸影响很大，国内国有企业改革，职工下岗、分流影响也比较大。怎么样保证经济的快速增长？ 96年，朱镕基就提出了要把房地产作为新的经济增长点，扩大内需，扩大内需重点要放在住房中的上面。而且住房的问题可以拉动建筑业、建材业，家电业、纺织业等等，对touzi的拉动，对消费的拉动作用都很大。

当前房地产市场的四大问题

乐居财经：您觉得当前的房地产市场存在哪些问题？

刘志峰：我觉得现在的房地产市场主要有四个问题：

一个是房价太高，没有房的老百姓意见很大。

第二个是供应结构不合理。真正新移民、新就业的一些大学生或者其他人员，原始积累基本没有，也没有房子。想租房子也很难，市场上真正成套的往往面积比较大，而不是小户型的，中低价位的。

第三个是住宅的属性因为炒房被扭曲。本来房子就是用来住的。现在习总书记也讲了，房子用来住的，不是用来炒的，这本来就是真理。因为我们只有政策没有配套，被有些人钻了空子，因此是住房的价纸取向受到了扭曲。

第四个问题，目前杠杆过高，存在金融泡沫的风险。

开征房产税可有效遏制房价上涨

乐居财经：现在有实行什么办法来解决这些问题吗？

刘志峰：现在采取的都是行政的办法、行政的手段，XG限贷限价限售等等，包括提高利率、提高首付款比例等，政策措施很多很严。这个是实际上是没有办法的办法，这些措施在市场经济国家不多见。关键问题是原有的一些配套政策不太配套，造成了炒房，房价越炒越高。我前年曾经专门给某位领导提建议，建议尽快出台房地产税，采取新房新地新办法，老房老地老办法，搞试点毫无意义。

乐居财经：房地产税为什么迟迟出不来？根本原因在什么地方？

刘志峰：我认为关键问题还是统一思想问题。目前有房人是多数，住房达标超标是多数，现在要地主来主动改革很难。因此目前要搞房地产税，关键问题就一个，广大既得利益者怎么办？因此刚才我说的办法，就是避开多数人的矛盾，新地新办法，老地老办法。

乐居财经：您觉得未来房价是个什么样的走势？

刘志峰：整体来说，现在房价太高了。要解决这个问题，就要尽快出台房地产税。现在政策一刀切，限房价等也带来一些问题。一方面我是反对房价这么上涨，另外我们要科学看这个问题，还是要鼓励开发企业，为老百姓盖好房子。因为社会有些人解决有没有饭吃、有没有地方住的问题，有些人是解决住在文明不文明健康不健康的问题。有的人要住好房子，要住健康住宅。