多家千亿规模级房企收缩战线  “裁营销增设计”缩减开支好过冬

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原标题：多家千亿规模级房企收缩战线 “裁营销增设计”缩减开支好过冬

去年底，房地产行业上演的是千亿元量级或者想晋级千亿元阵营房企的“抢人”大战，对规模的极度渴求，让这个行业的员工流动率一度达到35%以上；4个多月前，剧情开始反转，部分千亿元量级房企悄然启动了人事架构调整计划。

大型房企停止招聘、精简营销团队、减少土地touzi拓展部人员的裁员消息不绝于耳。碧桂园、万科、富力、新城控股等房企均被传出缩编调整人员，准备抵御楼市寒冬来临的消息。

近日，新城控股相关人士向《证券日报》记者表示，公司并没有大裁员，只是针对前期touzi拓展部门的人员进行分流，规模不大。现在整个行业都在收缩，从原来的扩张转为过冬。在这种市场局势下，土地touzi拓展以稳健为主，所以对这一条线人员进行分流。

“今年8月份到明年，市场小低谷的行情已成定局。千亿元量级销售规模的房企一线营销人员率先感受到了这一波变化，今年6月份有些企业就启动了人员调整计划。”兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者透露，不过，即使在收缩期，房企也不是一味裁员。目前来看，开发商的人员调整总体原则是“减营销增设计”，“精总部，强一线”。

调整人事架构以“瘦身”

在目前市场形势下，用工紧缩已经是房企普遍采取的过冬策略。 “减少开工面积，调整考核指标，提高销售回款率”一般是房企裁员，或者说优化人员结构的具体策略，但不管是收缩三、四线城市扩张步伐，还是营销方式变化，其背后的逻辑都是，精简人员，缩减开支，收缩扩张战线，活下来，实现发展。

对于近期传出的有下属一线单位对touzi拓展条线进行人员调整的情况，新城控股向《证券日报》记者表示，此举是一线单位根据实际工作情况开展的人员结构优化与调整。人力资源优化，于企业是一项常态化的工作。在集团整体层面，各项人才招募工作按计划进行之中。

纸得关注的是，《证券日报》获得的某房企一份内部公示信息显示出企业的管理变革趋势。该信息显示，“重组上市时，两个总部基本上简单叠加整合，之后由于补强个别职能又进了些人；另一方面，区域总部由于缺乏熟悉公司运作与文化的管理人才而未能真正做实，部分需提高战略地位的专业公司管理人才匮缺、管理平台薄弱。纵观公司上下，总部与一线人才配置头重脚轻，人效偏低；总部需要突出的战略管理和价纸创造能力并不突出，前线需要强化的作战指挥体系、专业化管理体系及相应的决策权限未能有效强化。”

“公司领导对上述问题有着清晰的认知，这次变革的目标之一就是针对存量人才调结构、提质量、促效率，同时视战略匹配需要适应当下放事权并推动’人随事走’，期盼以变革矫正公司头大身小、头重脚轻的体态，塑身强体，谋壮图强，以健步如飞。”

纸得关注的是，这家房企表示，“为尽量减轻变革带来的阵痛，公司再三强调，此次变革并非为了裁员，改革成本绝不让员工独自承担。”为此，该公司提供了轮岗、内部流动等各种解决方案。经过全方位、大幅度的租架构变革，这家公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行，事业部和专业公司、区域总部和城市公司的组织变革正在紧锣密鼓地相继铺开。

正如宋延庆所示，近年来，兼并重组也好，合作抱团取暖、集中联合资源获取土地也好，房企间的合作趋势愈发紧密。但这种合作往往会带来人员架构，尤其是营销团队的臃肿，存在一个项目配比两家公司营销团队的现象，如此一来，在市场低谷期时，难免会裁掉一些“业绩不佳”人员，强化一线团队营销实力。

减营销体系增设计条线人员

“在房企老板的眼中，衡量营销系统业绩有一个指标，即人（指去除物业人员后的开发体系人员）均销售额，或者说人效比，每个房企人均销售额指标不同，一般管理层会根据这一指标对裁员比例进行调整。”宋延庆向《证券日报》记者透露，比如，如果想保住人均销售额800万元，那么人力资源部就会拟定一个统筹计划，然后调整各个条线人员。

宋延庆表示，在不同阶段不同时期，不同房企有调整人员架构的不同做法。在当前的市场局势下，提升设计系统人员比例，减少营销系统人员和土地touzi拓展人员是房企的惯常做法，这源于营销模式和土地touzi拓展模式的变化。

宋延庆进一步称，在市场不好的情况下，开发商需要提升产品力来获得竞争力。过去，房企设计条线员工占比一般为5％－12%，现在有些房企都为了修炼产品力而增加这一人员比例。在营销条线中，房企正通过绩效考核目标来变相裁人，精简优化一线营销人员。比如，某房企下达内部指标，一个营销人员一个月要带来20组客户，醉终业绩不达标者走人。在土地touzi拓展条线方面，由于2015年以来，大中型房企都在加速扩张规模，土地拓展条线人员迅速壮大，而现在土地溢价率走低，土地流拍现象频现，土地touzi拓展条线是房企收缩扩张战线缩编调整第一站。

人员变革始于行业焦虑

对于大中型房企纷纷启动人员调整计划，裁员随之增多的现象，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，说明地产企业的业务经营确实受到了冲击。总体上说，适当裁员利好企业轻装上阵。

另据业内人士表示，应该理性看待企业裁员行为。当前房地产市场进入深度调整期，在融资成本和土地成本居高不下，尤其是前几年为了规模不断扩充营销和土地拓展体系的情况下，不少房企选择通过内部优化人员结构，强化竞争力。优化人员结构不仅能够实现企业管理效能的提高，同时还能助力房企降低成本，减轻企业运营压力。

“从企业角度来看，人员调整是一种理性做法，是在市场收缩时房企的必要准备。”上海中原地产研究咨询部经理卢文曦说，对人员结构进行调整，可以对过去的企业运营模式进行调校。

但是，或许，从《证券日报》获取的一份内部资料可以折射出房企的焦虑。该资料显示，“公司目前拥有相当的资源，我们可以凭一时安逸地过着舒适日子，但是市场竞争残酷无情，逆水行舟，不进则退，如果不变革不’折腾’，不承受变革的阵痛，待到流水无情空逝去时，我们可能连阵痛的机会都没有。”这是一家千亿元销售规模房企的焦虑。

从这一角度看，万科喊出“活下去”或许是对生存和发展的清醒认识，毕竟，业内对这一波低谷的判断是有可能持续到2020年。

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