低溢价成交成北京土拍主流

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　　随着年底临近，北京土地市场也进入供应高潮。10月23日，北京土地市场8宗新地入市，除2宗商业金融服务用地外，其余6宗均为住宅用地，包括1宗共有产权住房用地。算上22日挂牌的6宗住宅用地，10月内北京共新增住宅土地12宗，顺义4宗，丰台2宗，大兴2宗，昌平、密云、房山、延庆各1宗，总规划建筑面积156万平方米，起始出让总价达282亿元。如果算上商业服务用地，当前北京待售的土地多达19宗。

　　限竞房用地仍是主流

　　10月23日挂出的8宗地块，其中6宗是住宅地块，包括1宗全部建设共有产权住房的地块，另外2宗则是商业金融服务业用地。除了延庆商服用地采用招标方式出让外，其余地块都将采用挂牌的方式出让。这6宗住宅用地加上几日前刚挂出的6宗住宅用地，共计12宗住宅用地，并将于11月26日公开竞价并确定买家。

　　从土地规划用途上看，3宗共有产权住房用地均位于顺义区，总建筑规划面积49.2万平方米，按照每套住房90平方米估算，预计可提供5000余套住房。8宗限价商品房用地中，价格醉高的为丰台区花乡白盆窑村地块，醉高销售价格为7.1万元/平方米。

　　10月22日，北京挂牌出让的4宗“限竞房”用地中也包括一块白盆窑地块。较为纸得关注的是，该地块建筑控制规模为163477平方米，起始价为56亿元，其将来商品住房销售均价不超过6.77万元/平方米，同样醉高销售单价不得超过7.1万元/平方米。

　　此前白盆窑地块在去年底作为共有产权房地块入市，遭遇流标。而本轮该地块拆分调整为限竞房地块重新入市。目前周边新房房价为8万元/平方米左右。

　　据统计，目前北京待售的土地多达19宗，11月26日一天将有13宗土地成交，土地起价总价高达295.19亿元，其中包括12宗是住宅用地。按照正常的成交溢价率，当天成交土地金额可能会超过300亿元。这也将创下北京历史上单日出让住宅土地醉多、金额醉高的纪录。

　　溢价率走低

　　进入四季度，北京土地供应进入小高潮，但能否激发开发商的拿地热情还需要后续观察。

　　实际上，随着北京当前限竞房大量集中入市，楼市产品同质化趋势严重，限竞房竞争愈发激烈。即便是多数项目降价促销的情况下，依旧面临较为困难的去化压力。受楼市销售端的传导影响，房企在土地市场上也开始显得谨慎起来。

　　几天前的10月19日，北京3宗地块拍卖情况显示，两宗位于亦庄地块，溢价率分别为24.34%、17.46%，位于房山青龙湖的地块则以0溢价率低价成交。

　　中原地产首席分析师张大伟预测，预计入市的住宅土地中，除少数容积率低的地块，其他将很可能继续出现底价成交，但流标可能性不大。

　　统计显示，截至目前，北京年内住宅土地供应37宗，出让金为995.39亿元，同比减少了49%。统计显示，2018年北京出让土地平均溢价率仅为16%，更出现了6宗流标土地。