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11月5日，深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城中村（旧村）总体规划（2018—2025）》的征求意见稿（以下简称《总体规划》），针对深圳市城中村居住用地划定了综合整治分区范围。
《总体规划》“总则”称，“以加快建设社会主义现代化先行区为目标，以提高城市发展质量和提升城市竞争力为核心，保留城市发展弹性，在特定时间内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展……”
近年来，囿于建设用地严重不足，深圳城中村成为开发商争夺重点，而这次城中村综合整治分区划定对象总规模99平方公里，约占全市1/3的城中村用地（根据深圳市规土委此前调研数据，深圳城中村用地总规模约320平方公里），可见深圳优化城中村改造模式的决心与力度。
《总体规划》强调综合整治、强化城中村租赁市场监管并将达标城中村住房纳入保障房体系，有何深意？记者采访了多位业界专家和企业人士。
“由拆除重建转向综合整治，满足青年人群居住需求”
《总体规划》提到，规范引导各区在综合整治分区内有序推进城中村住房规模化统租改造，满足条件的可纳入政策性住房保障体系……引导城中村存量房屋开展规模化租赁业务。
合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，当前城中村还没有拆除重建的部分，城市更新实施率25%左右，75%左右还没实施，政府方面认为容积率高实施率太低、难度太大，反而综合整治会比较容易推进。综合整治的部分住房可以充实保障房的数量，优先给到原租户，但不少原租户并不在保障房轮候库当中，二者还需要进行对接。另外，该项政策并未在源头增加供应，土地、居住与发展供求关系的紧张或将持续。
高力国际深圳分公司咨询服务部副董事谭彦则认为，有别于拆除重建，综合整治是对城中村改造的一种柔性方式，体现了政府对具体市情的充分考量以及在盘活存量资源等方面的积极性和灵活性，此举有助于加强城中村住房的统一管理。引导推进城中村住房规模化统租改造，让符合条件的城中村住房纳入政策性住房保障体系，能够在盘活存量的基础上快速有效增加保障房的供应，显著缓解全市保障性住房供应不足和建设缓慢等问题。
赋能资本创始人胡振寅表示，深圳的活力来自于不断涌入的年轻人，他们中有的为城市提供了基础的人力资源，有的成为后来的某个领域的精英。城中村比起群租房要居住得更有尊严，比起小区房租金更便宜。保留城中村、统筹城中村，既给低收入人群一个居住空间，又通过综合整治满足消费升级的年轻人的居住需求，使新进入深圳的低收入年轻人、还不富足的青年人群，有一个适合自己的居所，是一个保持深圳城市持续发展活力的重要举措。
他认为，政府应该会分类管理城中村租房。一部分可能会纳入保障性的住房，比如村集体的物业、政府给补贴的物业，但更多应该还会是市场化经营，但会在装修、治安、配套等各方面进行统筹管理。
“不是以往城市更新政策的回头，而是优化和调整”
《总体规划》提到，要健全城中村更新管理机制，强化城中村更新统筹，统筹多种存量开发实施手段，优化城中村综合整治实施，强化政府主导和统筹作用。
广东省“三旧”改造协会监事长、律房律地城市更新研究中心负责人龚军伟表示，深圳这次综合整治政策的发布，表面来看是对以往“三旧”改造政策的回头，其实是一个优化和调整。以前深圳城市更新主要是拆除重建，在一些城市也称为全面改造。大规模的全面改造负面作用比较明显，一方面，产业工人的因低成本的居住空间大面积消失而受到影响。另一方面，可能也会影响历史文化传承、保留和发扬，而且容易激化矛盾。
龚军伟认为，这一次深圳开全省甚至是全国之先河，在全市划定99平方公里作为城中村的保留区域，不过也并不是绝对禁止拆建，实际上是用缓和手段来改造，有利于产业的发展。
龚军伟表示，政策往往具有两面性，比如政策的变化容易打乱市场的预期，早期介入投入拆建类旧改的开发商，短期内或面临进退两难的局面。在今年5月底《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》发布期间，中铁置业集团有限公司在上海产权交易中心挂牌转让深圳中铁粤丰置业有限公司80%股权，转让底价6.71亿元，未来是否会出现更多的类似案例，纸得关注。
RET睿意德华南区域总经理陈耀华认为，深圳作为粤港澳大湾区核心城市，需要持续的人口红利支撑，《总体规划》能缓解深圳社会结构快速压缩，稳定消费层级。此外，大规模城市更新计划虽因此推迟，但也在高速发展的时代中为人们争取了关于深圳新旧文化融合的思考时间，一个城市的活力再焕发或许也在于独特的文化与痕迹。
“长远有助于全面规范
深圳长租公寓市场”
《总体规划》提到，要加强城中村租赁市场监管。要求企业控制改造成本，并参照租赁指导价格合理定价。改造后出租的，应优先满足原租户的租赁需求，有效保障城中村低成本居住空间的供应。加强市场秩序整治，严厉打击城中村租赁市场违法违规行为，将违法违规信息纳入信用信息共享平台。
高力国际深圳分公司咨询服务部副董事谭彦认为，强化城中村租赁市场管理，对于企业改造成本、租赁价格及租赁对象均做出相关规定，短期内将对涉及城中村改造的长租公寓项目带来直接影响，但从长远看有助于全面规范深圳长租公寓市场，为城中村长租公寓市场的良性发展提供政策指引和保障。
谭彦认为，城市村是深圳城市发展的特色空间，也是深圳住房租赁市场醉重要的供应来源。近年来，长租公寓项目积极进入深圳市场，部分进入城中村，过程中出现了租赁价格上涨和产品不合规等问题。新政相关规定如出台，将有助于稳定长租公寓的市场租赁价格和规范长租公寓产品。
“民企将有更多机会参与政策性住房建设”
《总体规划》提到，为提高市场主体参与的积极性，综合考虑项目现状建设情况及经济利益平衡，通过允许局部拆建、降低更新单元计划合法用地比例的准入门槛、减轻项目政策性住房配建责任、简化局部拆建区域规划容积的测算规则等方式，多措并举，积极鼓励多方主体参与城中村综合整治。继受单位按照集体用地交易监管规则和程序及股份公司章程和政府监管要求，依法通过三资交易平台或公共资源交易平台公开引入项目实施主体。
对于这部分内容，深圳市乐家公寓运营服务有限公司总经理钟小方非常赞成，“配套落地细则出炉就可以执行了”。
钟小方称，作为一家长租公寓创业公司，他们关注的是民营企业是否有更多机会参与到政府的保障房、人才房建设中。他认为，民企运作效率高，做的产品符合租客的切身要求，价格比较亲民，可以保持深圳住房租赁的低成本竞争力。
胡振寅认为，因为城市更新的预期继续下降，可能在城中村拿房的主体里，开发商的动力会有所减弱，大家要回归到靠租金挣钱，向村民收房的价格也许会理性一点。之前开发商有未来拆迁改造的诉求，在城中村高价收房，提高了村民的房租预期，导致城中村普通房子租金也快速上升，未来也许这一负面影响会有所减弱。
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