杭州货币化安置比例正在下降

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　　不久前，财经媒体报道的“棚改货币化安置比例将受到一定限制”的消息传得沸沸扬扬，在钱报购房群里也讨论得很激烈。很多购房者关心的是，这是不是意味着，拆迁户拿到的现金将减少，抢房的“弹药”少了。

　　事实上，前几年杭州楼市“去库存”，货币化安置是重要手段之一。而如今，“去库存”任务早已完成，杭州的供求关系早就发生了逆转，从库存量过高变成供应量不足。

　　钱报记者了解到，今年以来，杭州的货币化安置比例已明显下降，过去对于货币化安置的一些补贴和奖励措施也面临调整，重新鼓励实物安置。

　　货币化安置

　　打赢了去库存之战

　　“棚改”由来已久，只不过早期基本以实物安置为主。到了2015年，为了缓解全国楼市出现的高库存压力，全国打响了“去库存之战”，并提出了由实物安置为主转变为货币补偿为主的做法。

　　2016年2月21日，中共中央国务院印发的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“打好棚户区改造三年攻坚战，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造”，“积极推行棚户区改造货币化安置”。

　　厚道资产总裁丁浚哲解释：“具体流程其实是央行通过低息PSL（抵押补充贷款）向国家开发银行等政策性银行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，从而形成资金流的闭环。”

　　“货币化安置的优势非常明显。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，“这一手段降低了房屋实物分配中的扯皮现象，而通过货币化安置的种种补贴奖励，老百姓的拆迁意愿加强，使得拆迁明显加快。”

　　其次，以货币补偿为主的棚改模式也确实给楼市注入活力，获得大量现金的拆迁户具有较强的购房需求，楼市很快出现了供需两旺的局面。

　　不过，丁浚哲认为：“一方面，棚改确实是改善群众居住条件的民心工程，但另一方面，随着去库存任务的完成，货币化安置的弊病也开始显现，大量资金让楼市过热发展，不利于调控，因此将面临适当调整也并不意外。”

　　杭州货币化安置比例下降

　　摇号后拆迁户更愿意分房

　　钱报记者从杭州相关部门了解到，“过去，杭州房屋被征收人在选择实物安置和货币安置两种补偿方式时，选择实物安置占大多数，货币安置的比例大多在10%以下。”

　　然而，自从2015年4月29日杭州市政府下发《关于大力推进住房货币化保障方式的指导意见(征求意见稿)》（杭政办函〔2015〕57号），对于国有土地房屋征收货币化安置醉高给予原房评估价纸42%的补贴和奖励。2015年9月25日又印发《关于杭州市征收集体所有土地住宅房屋补偿货币化安置指导意见的通知》（杭政办函〔2015〕140号），对于集体土地征收货币化安置醉高给予10%的补贴和奖励。

　　据相关部门去年的统计数据分析，自《意见》相继出台以来，杭州拆迁户的安置理念发生了很大的变化，国有土地房屋被征收人选择货币安置补偿方式的达到50%以上。

　　不过，从今年开始又有了新变化。“政策上的补贴和奖励虽然还在执行，但今年杭州在安置方式上已经开始倡导尽量以实物安置为主。”知情人士表示。

　　相比前两年，杭州货币化安置的比例今年已明显下降。

　　钱报记者联系到上个月刚刚完成征迁签约工作的江干区笕桥街道范家社区，街道相关负责人俞晶告诉记者：“范家社区征收涉及农户525户，上个月刚刚全部完成签约，其中货币化安置的占比不到20%。”而从笕桥街道去年的征收数据来看，去年货币化安置比例醉高的社区比例达到47%，而平均占比也超过30%。

　　而对于杭州拆迁户而言，更多人也倾向于实物安置。

　　王艳（化名）就是范家社区此次的拆迁农户，她告诉记者：“我们一家六口人，一致都认同实物安置。”她解释：“如果选择房子，能分到3到4套房子，但是如果选择货币化安置，到手的钱，按照杭州现在的房价，应该只能买得到一套较好的房子，而且现在买房还要摇号，有钱也不一定买得到合心意的房子，所以我们果断选了实物安置。”

　　货币化安置面临调整

　　对楼市会产生一定影响

　　“中国房地产市场这一轮波澜壮阔的行情，是政府主导的一场去库存运动，棚改的货币化安置，作为去库存的重要手段之一，使短期需求和购买力叠加在一起，对商品房市场，产生了非常大的影响。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚分析，“但种种迹象表明，货币化安置的范围和力度一定会缩小。”

　　丁浚哲也表示：“杭州前两年的拆迁量是非常大的，仅去年杭州用于货币化安置的资金高达2000亿元，这个数字是非常惊人的。许多资金流入楼市，尤其是去年的全款购房人群中，拆迁户并不少见。货币化安置不仅对楼市的影响非常大，而且对地方财政的压力也非常大，在完成阶段性任务后，调整是必然的。”

　　钱报记者也从相关部门处了解到，针对2015年以来对于货币化安置的补贴及奖励，正着手研究调整措施，重新朝着鼓励实物安置的方向发展。

　　对此，丁建刚提醒道：“虽然对市场来说，拆迁户购房只是影响因素之一，但这一趋势对商品房市场来说，仍会是个利空。一个有急切购房需求，且有巨大购买力的人群在逐渐减少。”

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