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除了新房与二手房以外，通州由于具备北京城市副中心的定位，在商业上的配套与更新速度更是领先于全市的提升水平。戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管、高级董事严区海对此表示：“通州区的高端定位和大力建设，将在未来三年内使其运河核心区成为北京写字楼市场的重要组成部分。”合硕机构首席分析师郭毅也表示，通州未来的商业定位是瞄着比肩CBD的目标去落地和实施的，而不是以往做新城板块的做法。
未来二至四年将有多栋甲级写字楼竣工
公开资料显示，通州运河核心区的规划面积为16平方公里，未来将建成以高端商务为主体的区域。此外，地铁6号线以及规划中的R1线覆盖此区。根据通州政府的规划，核心区基础设施建设是一项非常庞大而复杂的系统工程，该区域的工程主要包括东关大道、地下环隧、地下公共空间、市政道路等61项工程，总touzi约189亿。
此外，运河核心区的规划设计均按照国际醉高标准，在政府的大力支持下，运河核心区写字楼市场蓬勃发展。目前通州的写字楼项目主要位于运河核心区且均为甲级物业，包括了万科集团、光大安石、富力地产、复地集团等开发商都有写字楼项目在施工。戴德梁行预计表示，13个甲级写字楼项目的竣工时间主要集中于2020-2022年，其中保利大都汇已经交付。
由于运河核心区写字楼在建体量巨大，通州核心区又是新兴的商务区，因此开发商普遍采取了出售的做法而非自持，出售面积也高于出租面积。戴德梁行数据显示，该区域写字楼的总建筑面积达230万平方米，出售面积超过65%，为150万平方米，售价可达5万元/平方米。对于业主而言，大体量项目的出售为其提供了高额度的流动资金，助其展开进一步的项目开发。现阶段核心区写字楼的出租面积占比较少：约为30%，部分项目实行租售并举，目前通州核心区内已入市的写字楼租金约为人民币180元/平方米/月。
多为金融企业进入
将成为世界级商务中心
实际上，通州相比北京其他城区，更早地执行了商办项目的限制政策，不但不允许商改住，更是要求执行醉少500平方米的规划要求，不允许分割。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵就表示，在这样严格的要求下，通州写字楼需求从2017年开始就从小户型、散售型的商业物业转为整栋销售为主。
戴德梁行统计显示，通州运河核心区写字楼市场的现阶段客户主要为国有企业，且办公面积庞大。目前主要的签约客户群为国有银行、城市商业银行和保险公司等金融企业。
刘兵表示，目前通州的写字楼交易要求是整栋，而且政府对于入住企业有严格的审核机制，而这些客户主要在运河核心区购置大面积的写字楼项目。金融企业在通州区的大量聚集，将对其他产业进驻通州起到强大的带动作用。据了解，通过有序推动市级党政机关和市属行政事业单位搬迁，带动中心城区其他相关功能和人口疏解，到2030年通州区将承接中心城区40万-50万常住人口。
对于通州核心区未来的发展，郭毅认为，通州运河商务区是瞄着未来与CBD比肩的目标去落地和实施的。开发商在项目销售上和企业的引进上也是倾尽全力。所以通州从整体的规划一直要求职住平衡，引进更多的高端产业。
严区海也表示，目前，以国有银行、城市商业银行和保险公司为代表的金融机构争相抢占整栋一线河景物业，未来3到5年各国有、合资、外资机构将接踵而至。通州区政府的规划实施和运河核心区写字楼建设，将使通州运河核心区成为比肩现有传统各大核心商圈的又一巅峰商务聚集区。通州区将对中心城区功能和人口的疏解起到重要作用。在高点定位和大力建设下，通州运河核心区将会发展为世界级的高端商务中心。文/本报记者 李桁
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