海南海南养老小区拆围墙我家车位、公摊面积咋办？

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近日，一份关于城市规划建设的意见出台后，意见中关于改封闭式住宅为开放式的办法一石激起千层浪。关于车位、公摊、物业，大家都很担心。

小区拆围墙我家车位、公摊面积咋办？

2月21日，《中共国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（简称《意见》）出台。

在这篇近万字的长文中，受舆情关注的大概是这一百多字：“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级理的道路网系统。”

意见一出，公众一片哗然。

“小区围墙以后要拆掉啦，这是真的吗？”

“以后可以开个小奔奔到别墅区去遛弯啦！”

“全部开放！这真的不是拍脑袋想出来的吗？”

……

吐槽归吐槽，如果真的要开放小区，实行街区制，那我花那么多钱买来的车位怎么办？还有为了住一个高档小区，我有那么多加在公摊面积上的海南房价怎么办？可不能这么坑爹啊！

为此，海南购房指南特地为你找寻了相关的依据，告诉你这些问题的答案。

业主不愿开放有用么？

——当然有用

北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人——业主的权利。

他说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个海南购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。

教授王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。

从法律上讲，即使真的要开放，政府要与小区业主大会协商，还要进行补偿。

加在海南房价里的公摊面积怎么办？

——不受影响

先说公摊面积，公用分摊建筑面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼海南购房人共有，海南购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

那公用建筑面积又有哪些？公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、纸班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

不难发现，小区的绿地和道路，并没有计入海南买房的公摊面积当中，所以并不受到影响。

那我家车位会不会被乱停？

——开放后会有补偿

根据我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

既然共有道路或其他场里的车位属于业主共有，那么在小区决定开放之日，就有必要组织业主大会与政府协商补偿事宜。目前多数小区的土地都属于使用权出让土地。教授王卫国认为，政府回收时的补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题等。

此外，还有一类在车库里的产权车位，因为在海南买房时已经取得车位产权，相信你也做了上锁之类的防占措施，也没有必要担心了。

物业费还交吗？

——该交还得交

还有人对于物业费产生了疑问。如果都是单独的楼栋，没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？

对此，法学院海南房地产法研究主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。

“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安纸守，将来物业的保安则可能是在楼门口来纸守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。

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