房企物业借力资本扩张的机与危

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　　房企旗下物业拆分上市的脚步仍未停歇。12月17日，旭辉集团旗下物业板块公司永升生活服务在港上市，成为年内第五家房企旗下登陆港交所的物业公司。有业内人士分析，房企物业板块跑马圈地已进入白热化，寻求加速扩张、完成品牌占位成为企业核心目标，但当前物业行业收入构成仍显单一，国内A股登陆难，恒生指数又持续低迷的当下，房企拆分物业上市的时机仍存争议。

　　旭辉的计划

　　信息显示，永升生活服务发行3.8亿股，每股发行价1.78港元。上市当天，永升生活服务开盘报1.75港元/股，较上市价1.78港元/股低1.7%，市前成交781万股。

　　今年8月9日，永升生活服务向港交所提交招股书，拟赴港上市。在此之前，永升生活服务在2017年4月于国内新三板挂牌，简称为“永升物业”。据财务报表显示，永升物业2015-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，2018年一季度的收益为1.98亿元。

　　在业内人士看来，永升生活服务转为赴港上市，在于通过新三板获得的融资比较有限。

　　“物业公司利润为3%-7%，touzi收益一般。若算上利息和其他成本，并不划算。”上述业内人士补充表示，终止新三板挂牌，登陆主板才是房企目标。但物业公司登陆国内A股的可能越来越小。

　　一位金融行业人士表示，物业企业一般存在关联交易、上市公司分拆等一系列问题，且规模都偏小。目前除南都物业上市外，A股再无第二家物业公司登陆，此前排队许久的碧桂园就在今年选择转投港股。

　　旭辉控股主席及永升生活服务执行董事兼董事局主席林中表示，物业行业在国内发展的空间还很大，永升生活服务来自第三方的物业管理占比正不断上升，此次在香港主板上市，有助于公司未来对接国际化机会，并可通过香港资本平台，实现快速发展。

　　圈地仍在持续

　　年内已有多家房企拆分旗下物业板块成功登陆港交所，分别为雅居乐集团旗下雅生活、碧桂园旗下碧桂园服务、新城控股旗下新城悦、中国奥园旗下奥园健康，算上永升生活服务已有5家。

　　资料显示，前两年，房企在物业服务面积及服务内容等领域大刀阔斧跑马圈地。作为多元化转型的一部分，企业纷纷将旗下物业拆分上市，希望成为新的稳定业绩来源。

　　中国物业管理协会发布的《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，物业百强企业中有房地产开发背景的企业占比达73.5%，独立物业管理公司占比仅为26.5%。目前，销售额排名前十房企在物业上均有touzi。

　　根据国海证券研究报告，当前国内消费升级、存量物业面积持续增长，物业管理市场处于快速增长期，预计2030年行业潜在市场规模超过1.3万亿元。房地产进入存量时代，物业更有望成为流量入口。纸得注意的是，互联网时代让传统的物业管理业务产生了新的估纸，也是资本市场看好该领域的原因。