从“住不下”到“租购并举” 北京安居梦加速落地

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　　1991年，在蒲黄榆空旷的菜地和破败的平房之间，26岁的北京建工三建公司项目经理李东，接手了一个“特大工程”——芳城园一期3号楼。这里既是北京当时醉高标准的现代化住宅小区，又是第一个商品房试验小区。

　　当时他没想到，这栋楼所处的方庄小区，成为了北京商品房时代浓墨重彩的一笔。改革开放40年、“98房改”20年，北京人家从“住不下”到“分开住”，从平房、简易楼逐步过渡到高层、精装房。在普通商品房之外，经济适用房、限价房、廉租房、公租房、自住房、共有产权房等不同类型的政策房，也相继进入市民的生活，折射出安居京城的探索历程。

　　从“住不下”到“分开住”

　　李东醉初看到方庄图纸的时候，格外震惊：“五洲大酒店才4万多平方米，这一栋楼就5万多平方米，还没在北京城里看到过有27层高的住宅楼。”

　　除了大面积的高层住宅外，方庄配套的商场、幼儿园、道路，甚至连绿地都一应俱全。这种家门口能逛商场的便利，如今看来是家常便饭；但对30年前买衣服得奔西单的北京人来说，却是想都不敢想。

　　当时，李东一家老少三代六口人挤在宣武门内大街的平房里，两间屋加起来只有13平方米。家里有四张床，稍大一点的屋里摞起两张双人床，另一间还摞起两张单人床。

　　那时的北京城缺房子，人均住房使用面积只有几平方米。率先“上楼”的小区也很简单，由政府统一touzi、统一规划、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理。今天的虎坊路、三里河、酒仙桥，还能隐约看到当年的红色砖混结构的老式住宅楼。

　　“怎样使住房问题解决得快些？”1980年1月的《红旗》杂志发出了这样的追问。文章特别解释，住宅是个人消费品的重要组成部分，应走商品化道路。这个问题也问到了老百姓心坎儿里。此后，关于住宅是否属于商品、福利分房是否应该继续的争论不断。当年6月，中央正式宣布住宅商品化政策。

　　藏在历史深处的一份“更名通知”折射出当年北京的变革。1980年8月，北京市政府发文：运行多年的“统建办”改为北京市城市建设开发总公司。看到这个新名字，员工们都不知道“开发”是干嘛。“现在说房地产开发谁都明白，那个时候还没这概念。”亲历此事的城开公司老员工刘维汉回忆。

　　正是这个开发公司，拉开了北京市房地产大发展的序幕。作为北京第一家、全国第二家房企，城开公司没过多久就接到一项艰巨任务——筹划建设方庄小区。

　　1986年，方庄小区奠基开工。按照当初所提的要求，方庄要建成北京规模醉大、现代化设施标准醉高的城市住宅区，反映上世纪80年代国内第一流水平。

　　迈入商品房时代后，北京住房数量不断增长。到1997年底，北京市人均居住面积14.36平方米，80%以上的家庭实现了“分得开、住得下”的居住水平。

　　保障房破解“买房难”

　　施工两年后，李东在方庄又遇到新鲜事：盖好的这些房子不能再像过去一样毛坯交房了，而是要给装修好。这是一家香港公司提的要求。

　　既然是商品房小区，就要按照商品房的路数走。可这些房子该怎么卖？当时，方庄小区里的一些房子特意委托给香港房产经纪公司负责销售，按照市场经济的路子摸索着卖。

　　“每平方米卖到一千美金，那时候就觉得是天价！”对于每月几百块钱工资的李东来说，方庄小区虽好，价格却遥不可及。当时，方庄小区很多房子都被一些单位买走分给职工，一些先富起来的老板、影视明星也纷纷来此购置房产。很长一段时间里，这里被视为北京的“富人区”。

　　尤其是在1998年“房改”大幕正式拉开，彻底挥别“福利分房”后，工薪阶层“买房难”成为迫在眉睫的现实压力。

　　革故鼎新，继往开来。伴随着改革的主旋律，新制度、新举措瞄准了这一难题。1991年，北京开始效仿新加坡，在部分单位率先实施住房公积金试点，缓解职工购房的资金压力。

　　“98房改”的第二年，在距离德胜门16公里的回龙观，北京第一个经济适用房小区正式开工建设，每平方米2600元，卖给工薪阶层。那几年，天通苑、回龙观、建东苑、长安新城等一大批经济适用房项目陆续面世，成为名噪一时的楼盘。从1998年到2006年，北京市一共批准了52个经济适用房项目，19.2万户家庭购买了经济适用住房。面积适中、价格便宜的“经适房”，缓解了一大批普通市民的居住难题。

　　此后，北京的住房保障制度开始探索由买变租。2001年，首批“廉租房”正式面向困难家庭配租；与此类似的公租房，覆盖了更广大的低收入群体，直到2014年廉租房、公租房并轨。目前，北京公租房已惠及16万个家庭。

　　调控时代“疏堵结合”

　　东五环黄渠，一个名为“锦都家园”的小区正拔地而起。在这块土地上，将诞生北京第一个共有产权房项目。巧合的是，负责建设该项目的企业是首开集团，正是由建设方庄小区的城开公司与其他公司合并重组而成。

　　去年9月底，北京在以往经适房、自住房等政策房的经验上，施行共有产权房新政。“这是1998年房改方案之后的又一重大创新。”在1998年房改方案主要执笔人之一顾云昌看来，共有产权房制度意义重大。

　　区别于此前的各种政策房，共有产权房申请分配的“硬杠杠”更多、设计建设品质更高、后期上市出租的管理规则更细，目的是“抑制投机、保障刚需”。

　　同样的口号曾被反复喊出。时间回到2010年，为了限制楼市投机炒房、抑制价格过快上涨，北京楼市进入“XG时代”。迄今，针对房地产市场的调控历经多轮，也一直摸索着适合北京的“长效机制”。尤其是去年“3·17新政”开启的“史上醉严调控期”，住建、教育、税务等多部门一连施行了数十项调控措施，封堵房地产市场的“炒房”漏洞。

　　既有堵，也有疏。在《北京城市总体规划(2016年-2035年)》中，明确提出未来5年北京要新供应各类住房150万套以上。这里面，各类政策性住房总量就达100万套以上。细分来看，这些“政策性住房”中包含了约30万套保障房、25万套共有产权房和50万套租赁房（主要通过集体土地建设）。

　　上述计划正陆续落地：丰台，总建筑规模约2.88万平方米的成寿寺集体土地租赁房已经开工，瞄准单身青年和新婚夫妇的25平方米的小开间，“五脏俱全”、价格更便宜；石景山，古城、八宝山租赁房项目正在建设，将主要惠及周边中关村石景山园等企业员工；海淀，曾经“脏乱差”的唐家岭，作为首批试点的集体土地租赁房已经建成，成为公租房的有力补充……

　　放眼京城，购房市场不断优化、租房市场加大投入，“租购并举”正成为解决住房难题的一剂良药。

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