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房地产增量市场的“戏份”已经不多了，天花板就在那里。下一个地产时代，不再是开发时代，而是资产运营的时代。
当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时，资产的增纸涵盖不了融资成本的时候，“金融加杠杆”是有危险的，资本金可能都会被吃掉。
近日，康禾置业总裁王军在接受《证券日报》记者采访时也表示，在接下来的地产周期内，应该是“运营加杠杆”的时代。房地产的未来，将向“地产＋金融＋产业＋服务”商业模式方向走，这也是一些房地产领域企业战略转型的主流方向。
向地产上游金融圈走
王军的上一站是远洋集团经营管理中心总经理，在地产行业摸爬滚打近20年，从项目总经理到城市总经理，再从事业部总经理到集团经营管理中心总经理，王军完成了上市公司经营管理者四个层面所有的角色，且周期都在两三年内，这是非常典型的地产职业经理人的职业生涯变迁史。
伴随着远洋集团这家千亿元规模上市房企的发展，王军的操盘路径也从一线城市的明星型项目到市场下行期二线城市的压力型项目，从管一个项目到管多个项目，从管一个城市到管多个省市，从管房地产开发的单一模式到管房地产开发、商业、客户服务等综合业务模式，这些转变和经验，都是他如今重新出发的人生财富。16年优秀上市房企的历练，也让他拥有了敏锐的touzi嗅觉、稳健的经营管理能力、优秀的职业习惯。
2018年3月份，王军正式离开远洋集团，着手组建一个不动产touzi管理平台。
离开奋斗近20年的房地产行业，选择进入金融领域，在外人看来或许是一次职业跨界。但真正懂地产的人都明白，地产实际上是金融的分支，带有金融属性，而金融决定着地产的未来，纵观这几次房地产行业的巨变，背后都有金融的力量。所以，王军希望往上游走一步，多做一些“金融＋地产”的实践。
经过半年多的筹备和发展，这家不动产管理平台康禾置业已手握多个优质项目的业绩，以“资本＋资产”双轮驱动的地产基金模式，启动了全新的赛道。
聚焦多个蓝海业务板块
据《证券日报》记者了解，康禾置业的核心业务聚焦于房地产股权touzi基金、小镇股权touzi基金、不良资产并购基金、城市更新基金四个方向，同时研究新地产、泛地产业务，探索和培育新的核心竞争力。
不难看出，这四种房地产基金即是康禾置业的主要业务领域。王军表示，在目前的房地产领域，有几块是红海中的相对蓝海。第一，在存量市场做文章，即在城市更新方面，识别存量资产改造机会，提前发现改造增纸价纸，通过存量物业的改造升级及后续的运营管理，通过资产运营赋能以实现盈利；第二，对不动产类不良资产项目，利用团队强大的投融资能力和丰富的项目经营管理经验以及优秀的法律专业能力，助力项目脱困。
醉重要的是，康禾置业已经在优秀的特色小镇中寻求机会。 据记者了解，康禾置业已经拥有蓝城这个战略合作伙伴，双方共同在浙江平湖、广西南宁、河北怀来等地在建或筹建小镇。据王军透露，与蓝城的合作模式是股权touzi形式，康禾和蓝城联合操盘，发挥各自优势，实现共赢。
在王军看来，小镇在规模和周转方面有很大空间，但需要真正懂地产和金融的人去“破题”，以“地产＋金融＋产业＋服务”模式去运营。尽管如此，在布局过程中，王军依然非常小心谨慎。他表示，将联合不同类型的小镇开发商，创新合作模式，探讨合作机会，在城市群核心城市及一线城市近郊打造以农业、文化、教育、养老等产业为支撑的小镇产品。
试水“资本＋资产”touzi运营模式
在不动产touzi领域里，资本加资产真正两方面属性都有的，且两方面能力都明显很强的不动产touzi管理平台较少，现在国内有的在做，但都没做起来，也不是特别大。很多不动产touzi管理平台都是开发商的附属业务，资金多用于touzi自身体系的项目，其真实身份多是房企融资的内部输血平台。
王军不想做这样的不动产touzi管理平台，他表示，康禾置业没有房企背景，是在真正做股权touzi和资产管理业务，但这需要真正懂不动产的团队去做。因为，在资金把控和退出方面，touzi一个项目首要原则是保证资金安全退出，这需要一个专业且有风控能力的团队，首先判断出一个不动产项目现金回款是否有保障，其次才是锁定预期收益率水平。
在城市更新领域中，王军及其团队积极布局一线城市优质存量项目，聚焦写字楼和商业物业，前期通过基金模式获取优质项目，整合优秀行业资源进行改造升级，待资产租金稳步提升后再进行打包销售或资产证券化等方式退出，目前，其团队已经获取了上海北外滩的一个公寓项目及北京两处优质四合院项目。
在王军的设计中，希望未来三年内，康禾置业在管资产规模达到100亿元－200亿元之间，让资产轻一些，模式新颖一些。希望在实现经济价纸的同时，也更加能够实现社会价纸，为”美好生活”贡献一份力量。
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