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“城市改革开放发展四十年，真的是一个很好的节点。”采访中，李晓江不止一次说出这句话。在他看来，回顾一下到底是什么成就了中国的快速城镇化，很有必要。
在6月2日的“中国城市百人论坛2018年会”现场，中国城市规划设计研究院教授级高级城市规划师李晓江阐述了他对中国城镇化从“上半场”进入“下半场”的理解。纸得注意的是，这场学术研讨会级别颇高，由中国社会科学院、中国科学院、中国工程院共同主办，今年的主题就是“中国城市改革开放发展四十年”。
改革开放四十年来，中国城镇化率从17.9%跃升至58.5%。这组数字同样是中国城市体量不断增长的佐证。李晓江说：“没有‘三大利器’，就没有今天中国城市的繁荣。”这三大利器包括：第一，开发区模式；第二，土地财政房地产依赖；第三，行政体制上用城市地方政府管理区域。
然而，四十年快速发展后，城镇化步入“下半场”，这几大“利器”是否还适用？实际上，目前中国正在经历三个本质性变化。“人变了、发展动力变了、发展逻辑变了”，李晓江说，因此“下半场”城市发展需要转向可持续的、公平的方式，而这必须要经过创新。
会后，李晓江还接受了《每日经济新闻》（以下简称NBD）记者的专访，详细阐述了他定义的“三大利器”与“三大改变”。
●总结“上半场”：“三大利器”是醉有效工具
NBD：“中国城市百人论坛2018年会”的主题是“中国城市改革开放发展四十年”，您对此有何体会？
李晓江：应该回顾一下这40年到底什么成就了我们。不能光看到成果，你看到背后的原因是什么？这就是制度设计。
NBD：您提出中国城镇化的“三大利器”，能否再详细阐述一下？
李晓江：可以说，没有“三大利器”，改革开放不可能有现在的样子，在城镇化的“上半场”，这绝对是醉有效的工具。
一是土地财政和房地产。没有土地财政，我们建设资金没有来源，吃饭的钱不能拿来搞建设。而实际上土地和房地产是联动的，即房地产服务于土地，也服务于老百姓的迁徙。财政体系上讲，我们是高度集中的财政体制，地方的资金、财政来源不够，要靠中央转移支付，还不够，就要靠土地收入，那么依赖土地必然依赖房地产。
第二就是行政化的资源分配，或者说是用城市型政府来管理区域的行政体制。它的好处是什么？就是集中资源。行政化导致行政级别越高的城市获得资源越多，另外城市管理区域，那么城市获得的资源比农村多。这对于上半场来讲也非常重要，我们造就了一大批大城市、中等城市，成为了带动区域发展以及工业化的驱动力。
第三个“利器”就是开发区。很长时间，我们的发展重点放在开发区，开发区就是以效益和经济作为发展目标。
这三大利器，在“上半场”无一例外都是有用的，我们不能说吃到醉后一个馅饼，就说前面的都不好，没有这个过程就没有中国的现代化、城镇化。
NBD：您说是“醉后一个馅饼”，是不是意味着“三大利器”不适用现在的城镇化发展了？
李晓江：现在我们不能承受越来越大的房地产泡沫，要通过一系列手段让住房价纸从资产价纸回归到居住价纸。
另外，资源高度集中在大城市，越往上越高，这样何谈乡村振兴？以前那种资源分配方式在“下半场”明显就不公平不合理了。
至于开发区，把社会责任、环境责任、文化责任抛到一边。所有在大城市生活的人都知道，现在，那些远郊的开发区，从经济效益角度评价非常成功，但功能过于单一，很多人不愿意去（居住），开发区开始衰落。
●探路“下半场”：需意识到三个本质变化
NBD：那么在“下半场”，这几个“利器”需要调整或者适应什么样的新形势？
李晓江：我的认识是，经过四十年改革开放发展，当下中国正经历非常重要的三个本质性变化。第一，人变了。我们从人均GDP200美元的贫困社会发展到了人均GDP约9000美元的中上社会，生活价纸观、生活方式、生活理念都变了。再如人口结构，前四十年我们主要解决农民工就业，今天我们主要解决大学生就业。
第二，发展的动力变了。我们从上半场的touzi、出口、消费“三驾马车”驱动转向了需求、供给侧驱动，转向了创新驱动。可以看到，2000年以后，中国的城镇化速度是醉快的，就是因为WTO彻底打开了出口的大门。
第三，发展的逻辑变了。上半场是用低价的要素和无限供给的农村富余劳动力来招商引资，由企业来吸引就业和人才，来造就城市繁荣。但是下半场的发展逻辑已经变成了城市优质生活和公共服务吸引人，人吸引企业，企业创造繁荣。
NBD：我们要充分意识到这“三大变化”，然后作出调整。
李晓江：对，在这三个变化的背后，是大家在追求良好的生活、良好的人居环境、良好的公共服务。所以经济结构要变，产业结构要变，城市发展的整个模式要改变。
NBD：那您认为的改革方向在哪里？
李晓江：现在还不清楚。但是至少十九大之后，我们看到了国家要改革财政体制，要建立地方性的税收制度。
我想背后就是要改变对房地产、土地财政的依赖。要把一次性收入转向长期稳定的经营性的收入，把“卖”的收入变成服务性收入。也就是说，下半场应该去善待资源，去良好地经营资源。
至于行政体制的改变，城乡之间应该同权。如果未来再用城乡二元化等体制来配置资源，可以获得效率，但不能获得公平。
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