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近日，中国影视娱乐第一股华谊兄弟传媒股份有限公司（简称“华谊兄弟”，股票代码“300027”）因涉嫌偷税、股权质押比例过高等问题深陷舆论漩涡，资本市场对此也作出了消极反应。《经济参考报》记者深入研读华谊兄弟历年财报和公开资料发现，虽然公司公开否认地产化，但其多年来全国布局的数十个影视实景项目储备了逾万亩土地，一些项目公开对外销售商铺、公寓、别墅等各种商品房。此外，华谊兄弟以电影小镇、电影世界等为主的品牌授权与实景娱乐板块，在实现高毛利率的同时却负债高企，其发展前景待考。
总touzi逾千亿元实景项目全国开花
公开资料显示，以影视娱乐业为主业的华谊兄弟早在2009年就提出了“去电影化”的口号，2011年左右逐步走上了一条以影视娱乐为核心、品牌授权与实景娱乐和互联网娱乐为两翼的多元化发展的道路。其中，华谊兄弟全力打造的品牌授权与实景娱乐板块，是希望依托自身品牌价纸和丰富的影视作品版权（即IP）储备，优选核心区位，结合地方特色文化打造覆盖全国主要城市的影视文旅实景项目。
《经济参考报》记者注意到，华谊兄弟早在2009年就尝试开拓地产业务，并计划在青岛、成都、北京等城市建设主题公园，后无疾而终。2011年起，华谊兄弟在全国多地布局品牌授权与实景娱乐板块，开启了自己向文化旅游全产业链的转型之路，推出了华谊兄弟电影小镇（文化旅游）、华谊兄弟电影世界（主题游乐）和华谊兄弟文化城（文创园区、拍摄基地）等三种产品形态，成为国内醉早布局实景娱乐业务的影视娱乐公司。
2011年，华谊兄弟在上海嘉定touzi建设首个华谊兄弟文化城项目；2012年，华谊兄弟首个电影小镇项目“海口观澜湖冯小刚电影公社”正式签约开工，总touzi55亿元；同年，华谊兄弟竞得苏州工业园区阳澄湖半岛的7幅地块，总面积逾60万平方米，计划touzi30亿元建设首个电影世界项目；2014年，华谊兄弟以16.38亿元的底价竞得深圳市坪山区三宗土地，规划用地面积为118万平方米，计划总touzi130亿元，拟建设首个文化城项目。
随着影视IP概念的大热，华谊兄弟2015年启动了多个实景项目的建设和签约，如前所述的苏州、深圳项目开始开工建设，昆明电影小镇签约，touzi150亿元占地2000亩的“建业·华谊兄弟”郑州电影小镇、touzi30亿元的长沙电影小镇相继奠基；2016年，总touzi约20亿元的重庆电影小镇签约，总touzi18亿元占地1633亩的2016的西昌电影小镇规划出炉，总touzi约50亿元的华谊兄弟电影文化城项目正式落户济南；2017年，总touzi约百亿元的南京电影小镇开工。
2017年下半年，华谊兄弟与恒大集团传出合作开发电影主题乐园的消息，首个合资文旅项目落地武汉，总touzi额预计375亿元的恒大—华谊兄弟（阳江）电影城举行签约仪式，这些项目模式均为大股东恒大集团出地出钱，小股东华谊兄弟负责品牌授权和项目设计运营。
华谊兄弟2017年年报显示，截至报告期末，公司品牌授权与实景娱乐板块共实现签约项目18个。根据规划，华谊兄弟实景娱乐项目要在全国14个省份布局20个电影小镇。据《经济参考报》记者不完全统计，华谊兄弟实景项目预计总touzi逾千亿元，在全国储备土地总量逾万亩。
公开否认“地产化” 多地开卖商品房
在业内人士看来，华谊兄弟实质上是在打特色小镇地产化的擦边球，并且存在圈地之嫌。不过，华谊兄弟实景娱乐负责人秦开宇却多次公开否认“地产化”，声称“我们不会从事房地产项目”，并认为“新开业的电影小镇没有一平方米的房地产项目，完全是利用多年积淀的IP打造成的集娱乐、体验、互动于一体的文化产品。”
《经济参考报》记者调查发现，华谊兄弟旗下多个实景项目均对外公开销售商品房，存在涉嫌变身地产项目的问题。记者登录房天下网站显示，华谊兄弟长沙电影小镇项目分“意大利小镇”和“老长沙小镇”两期滚动开发，楼盘地址位于坪塘大道与巡抚路交汇处往东500米，目前在售50-300平方米不等的商铺，均价30000元/平方米至60000元/平方米。这批商铺的《商品房预售许可证》，获得于2017年11月17日。而承担苏州电影世界项目建设的华谊影城（苏州）有限公司，在阳澄湖半岛上还开发了“华谊兄弟艺术家村”别墅。365淘房网显示，华谊兄弟艺术家村一期于2016年10月下旬开盘，目前还剩余少量叠墅，面积为113平方米，每平方米单价约3万多元，总价近400万元。
网易房产、惠州新房网等网站显示，华谊兄弟深圳开发的文化城项目分三期开发，计划推出建筑面积约44至80㎡的影人公寓、建筑面积约53至93㎡层高约4.5m的办公产品，项目由深圳华谊兄弟文化创意产业有限公司开发打造。而华谊兄弟较早开发并早已营业的海口“冯小刚电影公社”，其与地产商合作的观澜湖项目问鼎了2014年海口地区的“销售冠军”，总销售额达到8.25亿元。
江苏国土部门一位不愿具名的专业人士指出，在土地资源日趋紧张且价格高涨的情况下，以影视文化概念拿地，价格自然会优惠很多，贯穿其中的则是部分地方政府的招商引资冲动、文化企业的拿地冲动，双方可以说是一拍即合。经济学家宋清辉就此指出，以特色小镇之名行房地产开发之实的问题，已经引起政府部门的警惕，国家有关部委纷纷出台相关规定，要求不得推荐打着特色小镇名义搞圈地开发的建制镇，禁止将房地产开发与主题公园捆绑供地和审批。
高毛利率高负债并存
针对眼下影视企业“去电影化”、房地产企业“去地产化”的现象，有人说，地产业外的人试图进入地产业，娱乐业外的人则试图进入娱乐业，就像围城一般，让人看不懂。《经济参考报》记者发现，“去电影化”的华谊兄弟，其趋地产化的实景项目，高毛利率与高负债并存，其发展前景待考。
业内人士指出，华谊兄弟在实景项目中摸索出了一套有效的商业模式：以品牌授权为核心，收取前期的授权费、后续的运营分成和服务费以及根据在项目中所占股权所获得的touzi收益。历年财报显示，华谊兄弟实景娱乐板块近年来毛利率居高不下，近乎100%。财报显示，2015年到2017年，该板块实现的营业收入分别为5556.60万元、25690.51万元和25848.42万元，当期毛利率分别高达100%、98.41%和98.85%。但2017年报显示，华谊兄弟2014年中开业的首个实景项目冯小刚电影公社虽然实现净利润8284万元，但期末负债高达24.23亿元；华谊影城（苏州）有限公司全年营业收入仅为1.46亿元，总负债则高达21.67亿元。
纸得注意的是，相关统计数据显示，目前我国实景娱乐已遍地开花，但其中超半数项目尚处于亏损状态，华谊兄弟实景项目未来有待观察。《经济参考报》记者注意到，华谊兄弟多个实景项目进展缓慢，如苏州项目开业时间一推再推，醉终历经7年之久才建成。目前，华谊兄弟正式开业的实景项目，除海口、苏州等少数项目外未见公开开业的报道，甚至连2011年签约的华谊兄弟上海嘉定文化城至今尚未建成。
但华谊兄弟方面认为，公司品牌授权及实景娱乐板块近年来稳步发展，累计签约的18个项目截至2017年末多个项目进入在建状态并相继开工，长沙、南京、郑州等地电影小镇将于2018年陆续开业。其负责人王中军则多次公开指出，华谊兄弟未来会有20多个文化小镇落地，公司会坚持商标属权，如果有100个，每个1亿元收入，就是100亿元的收入，这个数字不是梦想。就华谊兄弟存在的问题，记者致电该公司采访，并将书面采访提纲发至其公开邮箱，截至记者发稿时未有回复。
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