刘志峰：新时代房地产金融的形势

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去杠杆不是简单降低企业的负债率和债务成本，还需在更大范围兼顾资产泡沫，解决金融风险，同时要推动房地产金融优化结构、互练内功、稳扎稳打，向高质量、高效率发展。

文/刘志峰中国房地产业协会会长

【编者按】5月23日，在中国房地产业协会金融专业委员会举办的“2018中国房地产金融论坛”上，中国房地产业协会会长刘志峰指出当前房地产金融四大形势，需要房企及金融机构正视面对，处理好防风险、降杠杆、促发展的关系。以下为演讲全文。

房地产金融论坛连续举办了7届，促进了房地产及企业和金融机构交流合作，同时发布房地产金融年度报告，分析宏观经济形势，研判金融政策，对房地产投融资市场进行总结。

7年来，论坛的主题紧扣政策和市场热点，每年都有创新，内容不断丰富，本次论坛的主题是“提升金融门类，利用好资本，盘活存量”，下面就当前房地产形势谈几点看法供大家参考。

一、加快金融创新，优化资源配置，拓宽房地产投融资渠道

房地产离不开金融业的支持，通过金融创新助力住房建设具有十分重要意义。截至2017年末，我国人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年年末低了6.1个百分点，占人民币各项贷款余额的26.8%。2016年占比25.03%，2015年占比14.84%，体现了房地产业持续稳定的发展。

去年以来，作为房地产金融融资来源的银行贷款、公司债等债务规模大幅缩减，资产证券化产品作为房企金融创新的重要方向，成为盘活存量、优化质量配置、优化房地产金融普惠制改革和撬动发展方式转变的重要方式。

2017年市场成功发行了类REITs、CMBS产品数量的组合，除了传统的写字楼、购物中心等商业物业，还出现了很多创新的基础资产类型，如家居卖场、长租公寓等，此外，资本发行、资产支持证券，提高了房企的销售尾款效率，缓解了企业资金压力，以供应商为核心的应收账款资产证券化等融资创新模式，在优化供应商应收账款的前提下，实现核心企业应付账款和现金流的有效管理，资产发行支持证券也为房企开辟了一条新的融资渠道。

金融对房地产的支持还体现在以下四个方面：一是满足群众对美好居住生活的需求，解决住房发展不平衡、不充分的矛盾，推动房地产高质量发展。二是坚持多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度，加快发展住房租赁，缓解住房供需矛盾。三是通过金融支持促进房地产居住进步，提升设计、建造、运行和管理的能力及水平，促进各产业的融合。四是提质增效，淘汰传统落后的发展方式，让无效、低效企业逐步退出市场。

二、以供给侧结构性改革为主线，为住房租赁提供金融支持

党的十九大以来，全国上下加快推进住房租赁，进展迅速，效果明显，主要表现在：一是政策力度大，全国12个人口净流入城市加快住房租赁试点，超过50个城市出台了住房租赁政策措施，构建了多个住房租赁市场发展模式。二是住房租赁建设用地数量增加，北京、上海、深圳、广州等城市新推出租赁住房用地，部分城市试点用地建设租赁住房。三是大型房企住房供应领域，像万科、保利、碧桂园、越秀、世茂、恒大等房企通过不同的形式布局，进入租赁领域。四是金融机构积极支持住房租赁机构，一方面向机构和企业提供长期租赁贷款。另一方面通过发行债券、资产证券化和房地产信托资金等创新金融产品，拓宽住房租赁touzi渠道，如北京集体建设用地，建设租赁住房，首批银行确定融资方案，贷款先行，醉长可达到25到30年，并可灵活还贷。贷款金额可占到项目总touzi的80%。

资产证券化为住房租赁的发展提供了新的思路，4月25日，证监会和住建部发布了关于推进住房租赁资产证券化相关工作通知，发展住房租赁资产证券化，一方面有利于加强战略布局，提升运营效率和能力，推动租赁服务升级。另一方面，有利于促进行业机构化率提升，目前我国有专业机构运营的房源突破5%，以个人房源为主的租赁主体导致租赁市场参差不齐，住房租赁市场证券化不仅是企业重要的流通渠道，更是企业规模化的助推器，提高企业的touzi回报率，推动房地产长效机制的形成。

鉴于房地产资产证券化在我国发展时间短，理论研究和实际操作不太成熟，在合规性、税收、交易、机构设置等方面还需要深入研究。为此，中国房地产业协会专门成立了中国房地产资产证券化研究中心，中心和中国房地产金融专业委员会两块牌子，一个机构，开展工作。目的是整合资产证券化领域的专业力量，搭建交流平台，促进各方面合作，共同开展政策和法律法规研究。

三、以风险防控为导向，处理好防风险降杠杆促发展的关系

房地产金融在我国发展很快，但由于时间短、经验少，融资渠道单一，存在一定的金融风险。二是融资机构不合理，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款，银行直接或间接承受了房地产市场各环节的风险。三是相关政策法规还不够健全，一些地方拼命促使GDP增长和增加土地财政投入，造成地方经济增长对房地产开发touzi的各种依赖。四是房地产企业和金融机构的信息不对称和房地产高收益率的特点等带来的风险。

针对这些问题，国家对房地产金融调控体现了以下几个特点：一是加大金融平台监管，尤其是地方政府融资平台监管。二是加大了资金流向监管，对委托贷款、信托通道等业务进行严格的穿透式的监管，限制表外资金进入房地产金融开发领域。三是控制房地产信贷规模，降低对房地产行业的授信额度。四是采取差异化的信贷政策，对住房贷款实行差异化定价，积极支持居民特别是新市民住房的需求。五是定向收紧房贷利率，一二级城市的房贷利率均普遍上调，对二套房的房贷利率更是大幅上调。尤其要提高的是在国家金融去杠杆大背景下和金融监管持续严格的影响下，高杠杆扩张企业对融资成本攀升、融资渠道收紧，依靠高杠杆发展，这都是不可持续的。

此外，资产负债率高，资金链紧张的房企，安全性问题也纸得警惕。目前来看，资金压力大，融资成本上升，也增加了房企资金供应的不确定性。因此，企业要根据自身发展制定战略，注意金融风险、流动性风险、资产机构负债风险、政策变动导致的经营管理不善的风险、决策失误的风险等等。这些风险一定要特别注意，好多场合我都讲到这个问题，经营企业领导人如果老往司法机关跑，说明这个企业案子比较多。老往金融机构跑，说明资金紧张。一个企业老到外地去搞得好的企业参观、学习、交流，说明这个企业良性循环，而且进步比较快。

当然，去杠杆也不是简单降低企业的负债率和债务成本，还需要在更大范围兼顾资产泡沫，解决金融风险，同时要推动房地产金融优化结构、互练内功、稳扎稳打，向高质量、高效率发展。总之，房地产行业要与金融机构加强合作，处理好企业防风险、降杠杆、促发展的关系。

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