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运营、品牌、金融，是租赁企业的三大必经之路。
据东方证券研究报告显示，当前中国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元，预计至2030年，中国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将超过4.2万亿元。当越来越多资金涌入租赁市场，群雄逐鹿，专业化将成为决胜的关键词。
魔方公寓3.0是一个典型代表。
魔方生活服务集团，作为集中式长租公寓的领头羊，目前300多家门店、4万多套公寓的运营量在国内排名第一，已进入20座城市。魔方生活服务集团副总裁金喆日前接受《中国房地产金融》专访时表示：“领头羊，不一定是醉大醉漂亮的，但能在牧羊人（政策）的带领下，把行业带到醉正确的方向去。”
专业化决胜公寓市场
今年3月，魔方生活服务集团的主力品牌——魔方公寓启动品牌升级，推出新一代升级产品魔方公寓3.0，并且首推行业七天无理由退房服务。
金喆表示：“产品升级其实是很容易的，各家都可以说把产品升级到3.0、4.0甚至5.0。但魔方这次的升级是以客户的体验为出发，是一次以人为本，不忘初心的升级。不管是人脸识别、智能化甚至环保节能等众多产品细节的提升，背后都是为了让客户住得更安心与舒心，是我们聚焦租住本质所做的事情。”
怎么去理解租住本质？金喆在出席“第二届中国房地产租赁领袖峰会”时拿小米和苹果作为例子进行了说明：“三四年前卖手机的时候，小米和苹果采取了完全不同的宣传方式。小米说我今天有蓝牙4.0、Wi-Fi5G，先进的技术都用到了。苹果则只是说你可以和远在万里的家人一起通话，更加从客户的体验出发。就像我们的租户不需要知道用的是什么智能面板等高科技的东西，我们一直宣传的概念是回到租住的本质，如何让他们住得舒心。”
让年轻人活得有尊严，通过产品升级为租户生活提供品质保证，是魔方一直强调的理念。
魔方要做奶油蛋糕，首先得把蛋糕做好，蛋糕不做好，奶油会塌下来。“我们把醉基本的东西做好，比如隔音，比如说房间不漏水，客户需要某一项服务的时候，我们能及时提供，这才是我们需要真正努力的方向。”
据金喆透露，魔方每3个月就会进行一次客户调研。9年的运营时间令魔方在对客户需求的观察与沟通上赢在起跑线。
“这也是领头羊的一个表现，魔方有很多原创的东西。例如我们在南方做了很多调研，发现晾衣是人们的一大痛点。于是我们进行了产品升级，在空调下都安放了晾衣服的架子。对于大件的衣物，也设置了公共晾晒区。”
在竞争日趋激烈、资本陆续入场的长租公寓市场，专业化也许就体现在一根晾衣架上。
金融化代表行业的成熟
风口浪尖的行业总是瞬息万变。比起前两年的焦躁与急功近利，近来租赁市场逐渐趋向冷静与沉着。面对这样的行业环境，租赁企业应如何面对？
金喆表示，没有一个国家能持续靠房地产开发拉动GDP，租赁住房已经成为常态。对于争夺这个市场的企业而言，会有三个阶段的发展。
第一阶段是注重运营。告别过去简单粗暴的房地产开发模式，如何对资产进行人性化且可持续地运营管理，成为竞争的关键。同时，运营的好坏体现于细节，也许是一根晾衣架、一个开关的位置、一盏灯的亮度，都将成为影响该公寓品牌口碑与专业化的要素。
第二阶段是从运营上升到品牌塑造，是各家租赁企业对自己的定位。在当前同质化较为严重的租赁市场，各大公寓之间的区别是什么？谁先建立起品牌特色，谁将率先获得品牌效应的优势。
第三个阶段是金融化。今年4月证监会和住建部联合印发的《关于推进住房租赁证券化相关工作的通知》，标志着住房租赁资产证券化即将驶入快车道。“所有行业的成熟一定是金融的成熟。金融的关键词是赋能，如果没有杠杆，任何企业的发展都非常慢。”
魔方在去年1月就发行了ABS产品，是国内首单公寓行业的资产证券化产品。金喆透露，政策的发布是为了防范风险，同时鼓励创新，魔方第二、三单资产证券化的产品在路上。
谈及行业竞争，当越来越多大型房企入局长租公寓，品牌公寓商是否有压力？金喆表示市场足够大，还足够年轻。与其谈竞争，不如谈合作。
中国的住房租赁市场，中坚力量还是专业机构。不同于过去简单的touzi开发和服务建设过程，涉及很多包括建造、装修、运营、服务、标准化建设以及平台信息搭建等工作，还与人的行为心理学、社会学紧密相连。专业的事情需要专业的人士来做。
金喆也提出了很多合作的思路：“每个企业都有自己的基因。房地产开发商对政策的把控、拿地是有巨大优势的。而我们魔方在专业的运营与产业链上也走在前头。合作模式有很多种，可以直营；或加盟魔方的体系；或建立合资公司，用联合品牌也并非不可；对一些国有企业，我们也可以为其专门做运营管理。总而言之，目标是把行业做好。对于魔方这样有互联网基因的企业而言，一切合作皆有可能。”
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