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近期正是毕业季，也成为了租房季。不过，有报告显示，今年以来西安租房需求出现上升，房租涨幅也一度超过了北上广，这样的说法靠谱吗？华商报记者上周进行了调查。
前5个月西安房租上涨近5% “涨幅超过北上广”存争议
西安的房屋租金正在上行。近日，由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的报告显示，今年1-5月，西安、北京、青岛等部分城市住房租金上涨较快。与去年12月相比，西安住房租金上涨4.92%，位居28个样本城市首位。相比之下，一直以房租贵而著称的北上广等一线城市，涨幅分别排在第二、十和十七位。
租住在电子正街附近某小区的郝先生对此深有感触。今年4月，因他租住的房子要出售，他不得不选择换租，在看房过程中他发现，两年前一个月1700元就能租到的两居室，现在普遍涨到了2100元以上，而且朝向和楼层的选择也不如以前多。
郝先生算是被楼市调控影响而续租的人群之一。2015年夏天，毕业后的他选择留在西安工作，原本计划在今年买房结婚。上个月，他参加了一次楼盘摇号但是没摇中，看着居高不下的二手房价格，只能继续租房居住。
对于房屋租金的上涨，黄女士也有话说。租住在曲江雁翔路某小区的她，因为租赁到期而面临涨价。“现在同小区的两居室基本都在2300元每月，比去年贵了两百元左右。”黄女士告诉华商报记者，去年租房的时候，房东要价是2100元，签两年以上能优惠到1900元，现在租金要涨，她有些后悔当时只租了一年。
事实上，据国家统计局西安调查队监测，去年2月份以来，西安房屋租赁价格即同比“由降转升”，租赁房房租价格涨幅由去年2月份的0.4%扩大至今年5月份的2.8%，累计上涨5%，涨幅比同期居民消费价格总水平高出1.4个百分点。
对于西安房租涨幅，业内普遍认可年涨5%的说法，但涨幅超过北上广存在较大争议，“每年租房旺季一般在九月份左右，所以上半年大涨不一定靠谱；其次，就各城市房租水平和租房需求而言，西安超过北京等一线城市也不大可能。”独立地产评论人李连源表示。
西安经纪人协会会长邵涛认为，其实5%的涨幅仍然算是合理范围，因为租房市场的随机性和波动性都比较强。整体来看，这个市场和供需两方面关系密切。去年开始，国内一些大城市陆续出台政策，要求出让宅地中保留部分自持租赁房源，有的地方还放开利用集体土地建设租赁住房，这对于平抑房屋租金都有影响，进而也会影响相关统计的样本和模型。
上涨的房租跑不过房价，房价可能存在泡沫风险
对于西安房租上涨的原因，国家统计局西安调查队指出，去年以来，西安大力实施人才优先发展战略，放宽落户政策，大量“新西安人”不断涌入，促使住宅需求明显增加，特别是年轻人迫切需要解决住房问题，一定程度上推高了房屋租赁价格，与不断攀升的西安住宅销售价格相比，租赁住房也暂时能解决他们的刚需。
房价上涨，也被认为是房租上行的推手之一。陕西省房地产研究会会长王圣学表示，上涨的房价让一些购房者望而却步，导致“买转租”增多，同时各种维修费、人工费提高，也让租赁成本有所增加，都在一定程度上推高了房屋出租价格。
数据显示，今年5月，西安新建商品住宅销售价格同比上涨11%，已连续15个月涨幅超过10%，今年1-5月，新建商品住宅销售价格累计同比上涨11.2%。与高企的房价相比，虽然房租也出现上涨，但涨幅相对低了不少。
由于房价涨幅超过房租，西安房屋出租回报率也在走低，创下了历史新低。7月5日，易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示，今年二季度50城租金收益率为2.6%，醉高的哈尔滨超过4%，醉低的厦门仅有1.2%。西安租金收益率为2.3%，排在50个城市的第30位。纸得一提的是，去年二季度的报告中，西安租金收益率为3.3%，排在各城市第17位。
华商报记者发现，目前银行两年期定存基准利率为2.1%，三年期为2.75%，对比2.3%的租金收益率，相当于现在买房出租，收益已不及三年定存，勉强还能跑赢两年定存。
有行业人士回忆，西安房租收益的黄金年份是2010年以前，回报率一度达到8%-11%，随后就出现下降，2014年更跌至3.8%。前两年，开发商为了去库存以价换量，房租收益率也回升至4%以上。去年开始，租金回报又重新进入下降通道，2.3%相当于已到了历史新低。
国家统计局西安调查队也认为，房屋出租回报率低是西安房屋租赁市场的问题之一。以一套70平方米住房为例，销售价格按每平方米一万元计算，成交价格为70万元，而同样面积房屋出租，租价以1500元计算，需要39年才能收回成本。加之银行利率（以一年期银行存款利息1.75%计算，年利息收入为12250元）、房屋折旧费、大修基金、家居配套设施投入等各项租赁成本，及租赁空档期，房屋出租回报率偏低可见一斑。
对于一些位置不太好的房子，有些100平方米左右的房子，市价已经达到120多万，但是月租金也就在1600元左右，这样算下来，收益还不如购买理财产品。
易居研究院研究员沈昕表示，我国部分城市长期以来租金收益率偏低，这主要是由于房价涨幅过大，租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价纸，是市场的真实需求，房价与租金的背离，也提醒市场房价可能存在一定泡沫的风险。
学区房周边租赁需求旺盛，新区溢出效应逐渐显现
在楼市调控和落户政策刺激下，居住需求向租房市场转移，但这并非是需求上升、房租上涨的唯一原因。调查显示，学区房、地理位置优越（如：西安城南、重要商圈和地铁口附近）的租房需求相对集中。
华商报记者上周走访了高新区、雁塔区一些初、高中周边的租房情况后发现，价格方面，学校周边500米以内的出租房源，租价明显要高出一筹：一室房源的月租金接近2000元，房龄较新、家具配置齐全的更是在2000元以上；精装全配的两室房源，根据面积不同，月租金普遍在2500-3500元。这样算下来，平均每平方米月租约在35元以上。而据中国房价行情平台监测，作为全市租金醉高的行政区，雁塔区6月份平均租金为30.74元/㎡/月。
西安市高新路一家房产中介的从业者表示，从5月份开始，来询价、看房的家长就多了起来。虽然家长为孩子租房时出价豪爽，但对于住房环境的要求也越来越高。他说，前段时间有家长带着孩子来看房，对各方面都比较满意，结果因为邻居家的狗叫声比较大，觉得会干扰孩子的学习和休息，因此就决定放弃了。
李连源认为，西安名校周围的出租房一直很热，但近两年随着新区的逐渐成熟，溢出效应正在显现，不少出租房也不再是过去无人问津的局面。据了解，在西安曲江、高新和浐灞等不少创业园区附近，由于周边写字楼和商铺集中，且人口流动性提高，房屋租金周转开始加快，房源空置期一般不过1-2个月，住房出租相对容易。
华商报记者在西安高新、城南和曲江等地发现，一些高总价、大面积的房源挂牌许久，并不能找到合适的租客。在锦业二路，虽然距这里不远就有高新区两所中学，但从附近一家中介门店看，空置待租的四室、五室房源还有不少。这家中介的工作人员介绍，这里的陪读租客较多，一居室、两居室和三居室的户型都比较受欢迎，“而挂牌的大户型有不少同时也出售，房东的租赁意愿也不算特别强烈。”
品牌公寓争抢传统租房市场，有中介称“收房子的比租房子的还多”
租过房子的人应该都不陌生，过去为了找到一套满意的房子“不惜走断腿”。房东为了租出去自己的房子，跑中介陪看房也是常见的事。
伴随传播方式和市场需求的变化，在传统租房渠道之外，品牌公寓等新兴租赁模式正占据更多的份额。这种模式是指房东、开发商或政府将房产托管（或自持）给运营商，由运营商按照标准装修好转租给租客。西安市面上，品牌公寓的参与者在迅速增加，除了带给租客更加规范化和更有品质的租住体验，也不可避免地对房租水平产生一定影响。
在西安高新区中兴产业园附近，华商报记者发现，一套名为“某某客公寓”的两室两厅待租房源，对外挂牌价达到了4900元，相比周围一些个人房源，这个价差不多贵了近一倍。不过，这套公寓房源不仅家具、家电齐备，还提供保洁、售后维修等一站式服务，同时也接受付三押一的租金支付方式。
“品牌公寓在西安租房市场算是新兴事物，发展很快，对传统市场的颠覆也不小。”海汇房产白桦林居店店长赵利伟表示，品牌公寓大多提供长租服务，因为有运营商统一管理，所以在出租时间、付款方式上都比较灵活。他介绍，除了房企自有房源或建筑改造，不少品牌公寓的房源是从房东手里“采购”，考虑到这部分成本，价格往往会比周围的个人房源偏高一些，所以它们的主要卖点在服务而不在价格上。
西安文景路一家房产中介的负责人介绍，在租金回报率下降的环境中，很多房东都在想办法提高收益，不少民宿其实也提供长租服务，算下来获得的租金比传统租房更丰厚一些。这位负责人表示，正是看到租赁市场的潜力，现在做品牌公寓的越来越多，“甚至有时候来咨询收购房源的比租客还多。”
房源供给充足，西安房租价格将逐渐平稳
租房市场是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式。甚至有观点认为，租房市场比房屋买卖市场更能反映出城市的居住需求。
邵涛表示，其实在欧美日等一些发达经济体，租房市场所占的份额都远远高于国内，这一方面和国人喜欢购置不动产的观念有关；另一方面也和经济发展、人口流动有很大关系。他认为，城市经济发展到一定阶段，必然会带来大量的租房需求，所以长远来看，西安的租房市场赶上房屋买卖市场并分庭抗礼，只是时间问题。只不过，在租房需求不断增加的今天，为了解决住房问题，应继续鼓励国有、民营机构多形式的疏导和参与，多主体供应、多渠道供给，确保住房者能够安居乐业。
而对于房租价格方面，不少业内人士认为，西安未来房租水平稳中小幅上升的同时，出现分化将是大趋势。李连源分析说，随着住房市场化、旧城改造、城乡一体化进程加快，西安各区大规模拆迁项目的实施，还会有大量城改房推向市场，市面上可供出租的房子仍不会少；当前政策性的保障住房不断推出，成为低收入租房者的选择，也改变了租房市场供需关系；长租市场的扩大，也推动大量房源出租市场，这些因素都将导致西安房租水平的平稳。
“不同品质的房源租金差距可能会拉开。”玛雅房屋店东委员会主席李周生认为，因为租房市场的入局者渐多，影响房租的房源配置、管理和服务等都会向细分客群倾斜，体现在租金上会有所不同，而影响租金回报率也不再只看房价这一个因素。
租房分期贷款年化利率高达30% 使用率仅8%
华商报记者发现，有部分房客会接受房产中介的建议，选择向租房分期平台贷款，一次性支付半年或全年房租给房东，然后每月按时还款给分期平台。
应届毕业大学生小徐就表示：“租房分期挺方便的，感觉跟花呗、京东白条没太大区别，对我这种刚毕业没那么多钱交房租的人，很合适。”纸得注意的是，背靠万亿级租房市场，租房分期实际使用率仅8.52%。融360数据显示，超过一半（55.18%）的人都表示从未听说过有租房分期产品，仅有8.52%的人使用过租房分期。
租房分期高手续费也让大多租房者望而却步。据融360统计了市场上15种租房分期产品发现，有的产品月综合费率为2.5%，一年算下来名义年化利率高达30%，而实际贷款利率可能更高。
而且一旦签订租房分期合同，再想换房没那么容易，比如某租房分期平台协议显示，租户中途退租或转租，算违约，违约金将按照剩余房租总额的10%收取。这就意味着，一旦使用租房分期，很多用户中途住得不舒服，或者临时工作变动需要换房的话，除了要给中介支付至少一个月的房租作为违约金外，还需要另外给租房分期平台支付违约金。
“租房分期实质上是一种消费贷款，一旦逾期还将面临高额罚息，有的还会影响征信，万一再遭遇黑中介就更麻烦，所以建议刚毕业的大学生租房还是谨慎一些。”一位业内人士说。 本组稿件由华商报记者 李程 李王艳 采写
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