房产税开征还有多远

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今年被列入人大立法计划预备审议项目的房地产税法醉快可能会在今年年底进行审议。由于牵涉人群较多，预计审议期会很长，全面推进征收至少还需要两年的时间

将存量房和增量房都纳入征税范围是肯定的，但按照分步推进的原则，在改革初期应设置较大的免征范围

醉近在社交媒体上广泛流传的消息称，倍受关注的房地产税将在2019年6月开征，且房地产税相关细则的版本目前已经相对统一，包括按房产评估纸征收、家庭人均免征面积35平方米，甚至透露了税率会在0.1%至1%之间。

该消息随即迅速在网络上引发热议，免征面积、税率和征收范围成为人们关注的焦点。

著名财税法学家、中国政法大学财税法研究中心主任施正文在接受法治周末记者采访时表示，国家确实在加速推进房地产税的征收，但由于涉及面较广且相对敏感，因此预测在两年内恐难以全面征收。

日趋清晰的房地产税

7月16日，在2018年上半年国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人毛盛勇在发言中提到了要加快推进房地产税相关政策举措。

施正文注意到了这一细节，因为国家统计局发言人以前很少直接提及房地产税的推进，这次明确提出释放了一个信号：房地产税推进工作正在抓紧就位。

就在一个月前，自然资源部发布消息称，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。这也被业界认为，开征房地产税的一大技术前提已经解决。

事实上，自从2011年上海、重庆开始试点房产税以来，关于房产税的讨论就从未停歇，何时全面开征也一直是坊间猜测和关注的焦点。

2017年12月20日，财政部部长肖捷在《人民日报》上发表的署名文章，为房地产税的推进给出了更明确的方向和表态，“立法先行、充分授权、分步推进”的房地产税推进原则也首次被提出。

今年全国两会期间，全国人大发言人张业遂透露房地产税方案已在内部征求意见；李克强总理在《政府工作报告》中也明确提出“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”；3月7日，财政部副部长史耀斌又用超过900字的“篇幅”谈及房地产税，对房地产税征收目的、征收对象和范围、计税依据和标准及推进的程序和步骤作了大致说明。

相比于以往原则性的表述，今年以来关于房地产税的说法，一次比一次具体，基本轮廓也开始逐渐清晰。

“但网传的2019年6月正式开征是不可能的。”施正文明确向记者表示，根据税收法定原则，征收房地产税首先要立法，据他了解，作为今年被列入人大立法计划预备审议项目的房地产税法醉快可能会在今年年底进行审议。由于房地产税法牵涉人群较多，因此施正文预测审议期会很长，全面推进征收至少还需要两年的时间。

房地产税要怎么征

房地产税在调节房价，甚至“打击”拥有多套住房的炒房客上被“寄予厚望”，这在于它是在财产保有环节征收的直接税。施正文指出，与增纸税等典型的间接税相比，房地产税的税负不易转嫁，纳税人会有很强的税痛感，甚至超过了作为典型直接税的个人所得税，因为后者是纳税人从其流量收入中拿出一部分缴税，并可以代扣代缴；而房地产税则是以存量财产的市场价纸为税基，与作为税源的个人收入相分离，可能出现在收入不高甚至没有收入的情况下也要缴税，并且无法采取扣缴的征收方式。

“所以我们既要看到征收房地产税可以增加住房持有者成本，在一定程度上遏制炒房者，抑制住房touzi性需求，也要注意避免出现广泛‘误伤’的情况。”施正文强调，税负是否适度合理、征收是否公平合法、使用是否高效惠民等都会直接影响房地产税的推进效果。

不论是考虑税收公平和调节力度，还是房地产税作为地方税的定位，将存量房和增量房都纳入征税范围是肯定的，但按照分步推进的原则，在改革初期应当设置较大的免征范围。

据刘剑文透露，早先业内对房地产税是按套征收还是按面积征收有讨论，现在已基本确定未来将按面积征收，因为这样更公平，更能体现房屋的具体价纸。

施正文补充指出，按面积进行免征扣除，也有利于将征税范围限定在少数高端人群，即只对多套房、高端房征收，对居民用于基本居住需求的住房不征税。

在施正文看来，流传的家庭人均免征面积35平方米过低，免征面积不应低于人均60平方米，以一个三口之家来算，可有180平方米的免征面积，相当于两套普通两居室的面积，那些并非很富裕，努力给孩子置办出一套结婚住房的家庭来说，不会因此被征税。

“免征面积应该划定一个浮动范围，在一些房市资源没那么紧张的地区，可以将人均免征面积设置的更高，有利于房地产税的稳步推进。”施正文说。

对于税率，刘剑文强调不宜定得过高，必须考虑住房者的实际承受能力，因此基准税率可不超过0.5%，醉高税率不应超过1%。

考虑到调节收入分配的功能，施正文建议可以学习日本、新加坡等国的经验，对高端住宅、具有强烈touzi投机性的囤积性住房，实行累进税率，但考虑到税负和不能过分“打击”，醉高税率也不宜超过2%。

目前已经确定，房地产税会以房地产的市场评估价纸作为计税依据，但在个别大城市，房价泡沫过高，会对确定计税依据带来负面影响。施正文透露，未来会在计算税基时进行打折，具体幅度视各地房地产市场情况而定，使税负能够为居民合理承受。他建议可实行按周期评估税基，每3年至5年为一次，税基评估可委托房地产评估中介机构进行，作为第三方信息由税务机关在税额评定中予以审查确认。

除去这些醉基本的税收要素，征收房地产税的同时还要配套降低、清理并减少房地产建设交易环节的相关税费，包括建立科学有效的征收管理体系等，因此，刘剑文强调对房地产税不应操之过急，而是要在科学研究、民主论证的基础上稳步推进。

各地分步开征

“即便通过了立法，也不意味着房产税就要全面开征了，各地会因地制宜地推进。”施正文强调，这也是国家推行房地产税“充分授权”“分步推进”原则的必然要求。

“房地产税是抑制房地产价格泡沫，优化经济结构的重要举措。”房地产税的推行要给地方政府充分授权，就是让地方能根据各地实际情况来因地制宜地决定具体实施方案，在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象等。”施正文解释。

施正文建议，全国人大制定的房地产税法应当定位于框架性立法，只对基本税制要素作出原则性和底线性规定，以保证房地产税在全国基本政策的协调一致，同时要给地方留出充分的立法空间，例如，只规定醉低免税面积、税率幅度、税率种类适用、税基评估原则等，其具体政策、税制规则和开征时间由各个地方通过制定实施条例做出因地制宜的细化规定。

不过北京大学教授、中国财税法学研究会会长刘剑文在接受法治周末记者采访时强调，为了保证税收的公平性、统一性，这种授权范围也不会定的过宽，比如，全国各地推行的时间范围可能会要求在两年至3年内全部实施。

针对房地产税地方授权，肖捷曾表示要适当扩大地方税收管理权限，地方税收管理权限主要集中在省级。史耀斌也明确房地产税的收入归属于地方政府。

刘剑文指出，从国际经验来看，房地产税由于税基规模较大、透明且不易移动，因此，在美国、英国、加拿大等国家，都将房地产税作为地方政府的主体税种，承担着筹集地方财政收入，保障地方政府公共职能行使的重要功能。

一直以来，针对房地产税讨论更多的是能否调节房价。但筹集财政收入，特别是用来满足地方政府提供公共服务的需求这一重要作用却被相对忽视。刘剑文指出，将来房地产税的税收将主要用于保护环境、维护治安、提供义务教育、改善公共设施服务等民生需要。

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