长跑过后，2019房企走到岔路口

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2018年，对于内地房企来说，是一场长跑的转折点。头部企业加速奔跑、越走越远，而中型房企由于业绩各不相同，2019年的市场应对策略也截然不同。

3月份以来，随着年报季逐渐拉开帷幕，各大房企的态度立显。截至目前，多数房企超额完成2018年度销售目标，业绩全面提升，朝着既定目标加速奔跑；但也有部分房企未能达到预定目标，甚至出现不同程度的业绩下滑，不得不谨慎持重，刻意放慢自己的脚步。

全面提速型

随着“粤港澳大湾区”规划的出台，区域内的7座城市土地变得炙手可热，而深耕粤港澳大湾区的众多房企自然也获益匪浅。

时代中国正是其中之一。截至2018年底，时代中国共拥有99个处于不同阶段的主要项目，其中96个分布在广东广州、佛山等珠三角主要城市。得益于湾区城市的广泛布局，2018年，时代中国合同销售额达605.95亿元，较上年同期增长45.5%，全年目标完成率为110%。同时，公司盈利能力也有较大幅度增强：营业收入为343.8亿元，同比增长48.7%；实现净利润48.11亿元，同比增长44%。

“去年，时代中国定的目标是500亿元，醉终实现600亿元，今年定750亿元，有可能做到800亿元，就是在向1000亿元靠拢。”日前，时代中国董事会主席岑钊雄在业绩发布会上明确表示，2019年是公司成立的20周年，时代中国将充分利用湾区建设提速发展的新机遇及深耕大湾区的优势，继续加大在该区域的投入。

在拿地方面，时代中国也将继续保持激进态势，其相关负责人预计，公司2019年拿地的预算大概在300亿元，相较2018年翻了不止一倍。

事实上，除部分受湾区红利影响而提速的企业之外，也有不少中型房企，或由于2018年业绩向好，或迫于业绩压力，明确提出2019年将全面提速。

例如大悦城地产，其董事长周政在业绩会上表示，公司物业发展将全面提速、轻重并举，实现西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城开业，开业运营项目增至12个。未来，将继续加快大悦城轻资产发展速度，巩固品牌影响力。

有业内人士认为，在刚刚结束的中粮地产并购大悦城一案中，为推进并购进展，并购方案中加入的大悦城未来三年的业绩承诺，显然是推动大悦城地产走向快速扩张道路的一大因素。

保守稳重型

相较于业绩向好，加速扩张的企业，一些业绩不及预期的房企也只能无奈地悄悄收缩自己的战略。

近日，首创置业发布年报称，企业2018年实现签约销售额706.4亿元，没有完成既定的800亿元目标。

2018年2月份，首创置业曾在业绩发布会上雄心勃勃，提出“2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元”。

但受2017年-2018年调控持续深入影响，首创置业重仓的环京区域楼市低迷，房企销售情况惨淡。2018年初，首创置业曾采取首付分期的方式来促进销售。不过，“促销”显然未有明显成效。年报显示，2018年首创置业实现营业收入232.57亿元，同比上升9.23%，但净利润为24.17亿元，同比下滑13.59%，归母净利润19.23亿元，同比下滑约9%。

不仅2018年的目标没有实现，首创置业还对2019年的目标进行了下调，由1000亿元降为800亿元。

与之类似，九龙仓集团日前也交上了分拆九龙仓置业后的首份“成绩单”。在其自述本身内地发展物业丰收以及touzi物业收益不俗的背后，九龙仓依然难掩2018年度销售金额、收入及净利同比明显下滑的颓态：销售总金额下跌16%，集团总收入减少13%，净利润减少11%。

纸得关注的是，相比2018年初定下的220亿元内地销售目标，九龙仓集团今年的销售目标显得更为保守：对外宣布2019年的销售目标降至180亿元。在外界看来，内地拿地渐趋谨慎导致的余粮储备不足或是九龙仓集团下调销售目标的主因，其“或将错失大湾区机遇”的猜测也充斥其间。

灵活调整型

事实上，2019年对于大多数房企而言，是充满不确定性的一年。

时至今日，“楼市调控政策不会比2018年更差”已基本成为业内共识，不过各地政策会如何调整，又会引发怎样的市场反应，一切尚难以评估。基于此种判断，多家房企在策略上做好了“两手准备”，一方面放缓增速，另一方面引而不发、随机应变、灵活调整。

而与此策略相对应的是，这些房企在手握较高货纸土储规模的情况下，却定下了一个相对较低的2019年销售目标。

比如旭辉控股，2019年企业销售目标为1900亿元，目标增长率仅25%，相较于其近年来的规模增速可谓踩下了“刹车键”。然而，旭辉手中掌握的货纸却高达8000亿元，仅2019年可推货纸就有3500亿元。

旭辉集团执行总裁陈东彪向记者表示，1900亿元是在公司保证各方健康发展前提下的稳妥目标，对于后面的3000亿元目标，公司也很有信心。不过，既定战略不是一成不变的，还要结合具体情况而进行适时调整。

与旭辉相似，越秀地产在2019年定下的销售目标为650亿元，而其全年可售资源为1312亿元，目标去化率仅为52%。

此外，阳光城集团执行董事长兼总裁朱荣斌在业绩发布会上指出，“今年阳光城没有把供货看得特别重，而是强调跟随市场弹性供货，我们的优势就是可以很敏锐地捕捉窗口机会，所以在供货规模做了底线管理的同时，我们也有准备。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《国际金融报》记者分析称，2019年，许多房企明显不再高喊口号，这其实并非房企不再需要冲击规模，而是体现了在楼市大环境尚不明朗的当前，房企选择“观望”的一种思路，即为自己留有余地，再结合下半年实际情况去做适时调整。

2019主战场

《国际金融报》记者梳理各个房企发展规划发现，除一线城市、大湾区等热门板块之外，“二线城市”已经普遍成为规模化房企的聚焦点。

2018年，旭辉仅来自于二线城市的营业收入就高达362.8亿元，占总收入的93%，这一比例在2017年为67.2%。对于旭辉未来的发展方向，陈东彪向记者表示，集团认定，房地产行业的未来主战场必定在二线、强二线及准二线城市，这在一些发达国家早有先例。未来，公司在一线城市将逐步转型为持有经营，而开发业务则以二线及强三线城市为主。

近年来规模增速惊人的融信中国也持类似观点，其相关负责人明确表示，目前企业土地储备80%的货纸位于中国一线及强二线城市，其中，在太原、郑州等二线城市拥有一二级联动的潜在优质土地储备，未来有望成为公司发展的新粮仓。

不过，与其他房企对待三四线城市的“审慎”态度不同，碧桂园则更加看好三四五线城市。碧桂园董事局主席杨国强也在业绩会上坚称，自己长远看好三四五线城市。

对此，严跃进向记者表示，不同规模企业之间的发展逻辑不同。对于以规模为王的碧桂园来说，二线城市已难以满足其增长需求，需要向三四五线城市延伸，广泛布局。但对于目前的多数房企而言，二线城市显然才是重中之重。因为这些城市已经几乎足够满足企业增长需求，但从touzi回报率和touzi风险上来讲，又优于缺乏产业支撑的三四五线城市。

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