买房威信：O89
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编者按：对于今年国内房价走势，列位看官们的观点分歧想必更甚于往年，不过看看这些房地产公司的财报数据，或许你对今年国内的房地产走势会有更为清醒的认识。
“万科是危机感驱动的公司，‘活下去’是对我们自己说的。而收敛聚焦是阶段性的总结和调整，这不是砍树，是修枝剪叶。万科收敛聚焦、巩固基本盘的本意，是我们先求根基的稳固，把事情做对，勤练内功，为客户提供愿意买单的好产品好服务，为未来的发展赢得更加坚实的基础。”针对近期外界对万科转型之路的一些疑问，万科董事会主席郁亮在公司2018年业绩会上这样表示。
而从实际情况上看，在去年内部会议上喊出“活下去”的万科，相比大多数同行都“活得更好”。
年报显示，2018年万科实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%；连续第三年上榜《财富》“世界500强”，位列第332位。
此外，郁亮此前在接受《证券日报》记者采访时表示，“万科醉大的对手是我们自己，我们不一定每一年、每一次都要成为冠军，但醉终要成为这个时代的总冠军。”
做好基本盘
才能更好转型
对于万科在去年年中提出的“收敛聚焦·巩固提升基本盘”，郁亮认为，基本盘提供了一个公司够转型发展，包括资金、利润等所有的东西。因此他表示，2019年，万科将围绕每个业务的基本盘，把各项业务都做得更好。
据介绍，目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘，其中四大区域明确以开发业务为基本盘，围绕客户真实需求打造客户愿意买单的好产品。物业服务方面以住区物业服务为基本盘，保证充足的资源投入。租赁住宅方面，以已获取项目为基本盘，提升开业效率和经营质量。商业、物流方面则均以现有项目为基本盘，提升运营表现，完善布局。冰雪度假方面则是构建山地和滑雪度假场景，以及有竞争力的冰雪度假服务体系。
“我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在醉基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”郁亮强调，“收敛聚焦不是只做开发、把别的全砍掉。万科转型，不能简单等同于多元化，我们是跟城市同步发展，与客户同步发展。做好基本盘才能帮助我们更好的转型，才能为我们的转型发展奠定更好的基础，这跟不做别的业务是两个不同的概念。”
而郁亮也曾向《证券日报》记者指出，“每个人、每个公司的精力都是有限的，因此做了三年还没有找到可靠商业模式，靠内部资源增长的业务就要果断停掉”。
在能力上做到
领先、领跑
虽然2018年公司各项业绩指标稳健增长，但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。转型是所有房企均面临的挑战和机遇。
对于万科未来在行业中的竞争力，万科总裁祝九胜回应到，“我们过往通过对自己的能力定位和战略定位，对规模的追求和依赖变得不那么严重了，我们自己的观点是，要在能力上做到领先和领跑。所谓领先，我们要能够先看到客户的需求变化、市场的变化，能够先一步找到答案。所谓领跑，就是能够给客户提供更多的产品和服务，赢得更好的口碑。”
祝九胜还以万科租赁住宅业务为例，介绍了万科这些年的探索的成果。他表示，万科从2007年开始探索租赁业务，2008年在广州有了第一个租赁项目——万汇楼，为低收入的家庭提供租赁方案，2014年开始大规模探索和布点，经过4年时间，万科长租公寓业务覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%，一年的租金收入接近8亿元。“虽然这块钱很难赚，但是跟客户的黏性更高了，提升了公司在这个城市的浓度。”祝九胜说。
纸得一提的是，“万村计划”曾是万科在2018年宣传的多元化选项之一，在2018年年报中却没有提及。对此，祝九胜介绍，“万村计划”是公司在租赁住宅业务当中的一种解决方案，从广州、深圳开始，以深圳为例，城中村解决了接近1000万人口的居住问题，目前既有的这块业务已覆盖了60个左右的城中村，获取的房间接近10万间。他也坦言，“问题比我们一开始想象的要复杂，政府也在关注城中村的这些事情，也很关注我们万村的业务，我们会谨慎地考虑这个问题，稳妥地推进已获取的项目，尽快让它们成为可出租的状态。”
郁亮也表示，“我们低估了社会的复杂程度，并不是好事就一定能做好”。
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