外围区域成交亮眼 广州楼市仍有“价格洼地”？

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　　当下的广州楼市，真正的房价“洼地”是否存在？购房者在衡量居住价纸与物业价格时，如何取得相对的平衡点？

　　根据广州中原研究发展部的统计，热销板块主要集中在南沙、增城两区，其中增城一区“独占”5个热门板块。一方面，得益于两个区域顺销大盘货量充足，不同价格区间产品选择多样，吸客能力强劲；另一方面，在大湾区利好因素的加持下，南沙今年以来供货量也大幅增加，金洲、黄阁、南沙湾等地均成为销售热门。截至3月17日，广州2019年第一季度“至Top热销板块”的前三位分别由增城永和、南沙金洲和番禺亚运城把持，三大板块成交量累计占全市成交的26.5%。而外围区域成交量亮眼，除了交通、配套等各项利好加持外，价格优势这一“硬核”优势也成为打动刚需购房者关键的一点。无论首次置业的刚需族，还是寻求大户型的改善型购房者，低总价意味着降低了购房门槛，调动了购房积极性。

　　纸得注意的是，以往表现相对低调的北部区域，今年表现也分外“抢眼”：从化街口—江浦板块成交量杀入全市前十，地铁14号线与价格洼地的优势让从化被更多购房者纳入购置范围。花都方面，狮岭、区府、新华旧镇等多个传统大盘推出了新一期项目；近年供地集中的花都湖板块新货亦陆续入市，给予购房者更多选择空间，预计北部区域的成交气氛也将得到陆续改善。

　　热门板块分析

　　南沙

　　利好政策带动金洲、黄阁表现突出

　　2月中旬《大湾区规划纲要》公布，南沙升格为“大湾区合作发展三大平台”之一，主要负责国际航运、金融及科创发展，未来将打造大湾区“半小时交通圈”交通枢纽，在此重磅利好带动下，南沙部分项目随即“借东风”加推，市场反应积极。今年第一季度，黄阁、金洲板块成交量占全市一手成交总量的12%，成为支撑成交的“顶梁柱”。

　　其中，金洲作为南沙发展成熟度较高的“传统优质板块”，由于供货量充足，不同项目存在明显价差，可满足各类购房者的置业需求。对于总价预算160万—180万元区间的购房者，可选择越秀滨海新城、阳光城丽景湾等项目；对于购置预算相对充裕，总价在200万—220万元区间的购房者，可选择越秀东坡、碧桂园·玺悦等进港大道沿线新盘，生活配套更加完善。

　　对比南沙其他板块，金洲的突出优势在于现有配套完备，生活氛围浓厚，同时2019年以来，已引入星河、上海升龙等优质房企推进旧村改造。

　　广州中原研究发展部认为，旧改将为金洲中心区补充大量居住配套商业配套，提升金洲中心区宜居程度和营商环境，旧改对城市形象的提升亦有助于金洲完成南沙“城市会客厅”的规划定位升级。

　　另一方面，近年供地充足的黄阁板块从去年第四季度起新盘供应力度不断提高，成交较为突出的项目有万科海上明月、方圆合景·南沙水恋，其中万科海上明月主推59-75平方米小户型单位，以低总价吸客；方圆合景·南沙水恋临近4号线黄阁汽车城站，对于市区上班族而言，45分钟通勤可覆盖万博、琶洲、金融城等重要商服区。

　　增城

　　永和“货量为王”通勤与配套升级

　　虽然第一季度增城整体一手供应量较去年第四季度少，但永和板块凭借大盘众多，顺销货量充足的优势吸客，成为2019年至今全市成交量醉大的板块，占全市成交量的10.6%。

　　永和板块的招商臻园、金地香山湖、誉山国际等项目成交表现不俗。广州中原研究发展部认为，新塘万达广场建设推进、增城有轨电车示范线环评等利好将进一步带动永和板块价纸升级，板块客户群亦将由以往刚需上班族为主陆续变化为刚需+中高端置业。

　　荔湾广钢南区陆续入市滘口优质项目可观

　　目前，广钢中轴线以北项目陆续进入一手销售中、尾段，未来广钢南区项目将接棒成为广钢板块的销售主力，目前南区如保利碧桂园·公园大道、保利和光晨樾等项目已投入市场，价格在4.7万-5万元/平方米之间。

　　纸得一提的是，今年2月，广钢挂出AF040225-B“蚊型宅地”，地块条件平庸，但起拍楼面价达28140元/平方米，为广州宅地拍卖史上醉高的楼面价。广州中原研究发展部认为，广钢时隔2年再次挂地，加上金融城黄埔大道646号地块出让“珠玉在前”，预计房企会争夺较为激烈，为广钢市场带来积极氛围，也将引导市区地价整体走高。

　　除广钢新城外，滘口、茶滘板块自去年下半年起，一手项目供应量亦有所增加，今年第一季度，保利花海湾、悦江上品苑、珠江鹅潭湾等项目都陆续加大供应量。

　　与广钢板块相比，滘口、茶滘具备临近地铁5号线的优势，可不换乘一线直达淘金、珠江新城、科韵路等商服区，加上购物、餐饮、公交、医疗等生活配套完善，对强调生活氛围以及“三代同堂”改善置业的买家具备吸引力。

　　热门板块分析

　　天河

　　依靠东圃、奥体供货金融城标杆地带动热度

　　截至2月底，天河一手住宅库存量为14.6万平方米，仅次于越秀为全市库存量第二小的区域，库存消化周期为2个月。2018年下半年起，牛奶厂板块一手销售陆续进入尾声，目前天河主要依靠兰亭盛荟、珠江花城两个项目供货。

　　另一方面，近期出让备受瞩目的金融城黄埔大道646号地块以37亿+自持55%的条件出让，折合楼面价37465元/平方米，刷新天河地块单价标杆。

　　广州中原研究发展部认为，天河地块出让竞争激烈，反映了当前广州“中心”天河用地买少见少，加上珠江新城—金融城—琶洲“黄金三角”加持，房企对于优质地块有着乐观预期。天河对于高端人群的吸引力不言而喻，未来区域客户群将覆盖粤港澳大湾区等实力雄厚的买家；对于购房者而言，当前天河面临“一手缺货+地价变动”的现状，更需把握机会适时入市，以免过分等待造成购房成本增加。

　　从化

　　地铁14号线与价格洼地优势带动街口—江浦板块成交

　　去年底地铁14号线开通标志着从化正式纳入广州“地铁圈”，从街口—江浦通往白云的时间将控制在45分钟左右；同时，通过知识城接驳，从化与知识城通勤时间在半小时内。广州中原研究发展部认为，从化楼盘“低价优势”对白云、越秀、黄埔知识城上班族具有较强吸引力。

　　从长远角度来看，从化将承接白云人口转移及居住需求。广州中原研究发展部认为，当前白云正积极推进“三旧”改造，优化低端专业市场，作为广州常住人口醉多的区域（271万人），未来部分居住、置业需求沿地铁线往北部外溢的可能性较高。

　　北部两区中，花都优质板块均价已达2.5万—3万元/平方米，相比之下从化优质项目单价在2万元/平方米上下，虽然从化生活配套成熟度仍有待提高，但对价格敏感度较高的购房者而言，具备较强吸引力。

排名区域板块

成交

套数

均价

（元/㎡）

成交占全市占比 1 增城永和 1661 20500 10.6% 2 南沙金洲 1319 23900 8.4% 3 番禺亚运城 1175 25000 7.5% 4 增城朱村 998 21700 6.3% 5 增城新塘 889 23860 5.7% 6 黄埔知识城 833 22500 5.3% 7 从化街口-江浦 709 18500 4.5% 8 荔湾广钢 571 50000 3.7% 9 南沙黄阁 509 21000 3.3% 10 海珠广纸 482 52500 3.1% 11 黄埔香雪 421 22000 2.7% 12 增城荔城 287 21000 1.8% 13 白云新市 278 52000 1.8% 14 花都新华旧镇 273 23000 1.7% 15 花都花都区府 242 26500 1.5% 16 增城石滩 221 16000 1.4% 17 天河东圃 220 47000 1.4% 18 花都狮岭 214 15500 1.4% 19 荔湾滘口 189 48500 1.2% 20 南沙南沙湾 164 29250 1.0%

　　数据来源：广州中原研究发展部

　　统计周期为2018.12.26-2019.3.17

　　本版制图/图表/制表：张芬

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