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“3·26”调控两年 商住交易降九成、价格降三成
过去两年内，北京商住房交易几乎停滞，业主期待解套，经纪人放弃买卖业务
对于手握商住房的业主来说，2017年的3月26日，是一个刻骨铭心的日子。至今为止，市场仍是“冰冻三尺”，即便价格大幅回落，仍然是变现难。
2017年3月26日,北京市发布了比住宅更严厉的商住XG政策，二手房房源个人可以购买，但需要有购房资格，并且需全款购买。
从“3·26新政”开始的两年时间内，北京商住公寓类房源网签量只有6550套，同比下降93.1%。中原地产研究中心统计的数据，用“暴跌”来形容一点也不夸张。在市场的大数据之下，那些区域市场、商住业主、经纪人的感受更加真切地反映了市场现状。
中介经纪人
一年卖一套，放弃买卖业务
北京商住房市场醉重要的转折点是2017年，用北京大兴经纪人李向好（化名）的话来形容：“对于之前火得不能再火的商住市场，我们现在的态度是‘放弃’。”据中原地产研究中心数据显示，在过去2年，北京商住房合计网签167亿元，但在调控前2年，高达1943.99亿元。从单月数据看，目前，商住公寓单月签约几百套，这两年，套数低的月份仅为20几套，但在调控之前，每月都在数千套，甚至单月接近万套。
一家门店去年仅成交一套商住
李向好在2016年大学毕业后进入房地产经纪行业，他经历过市场交易的高峰时期，不过，那是在2017年之前，更多的时候，他看到的是市场下降直至平稳。
在“3·26新政”出台之后，李向好所在门店主要是处理因为没有购房资格而退房的事情。2018年一年的时间里，整个门店只卖了一套商住房。2019年至今仍未见起色。李向好说：“对于这样的市场形势，只能是放弃。”
商住房活跃于2011年，是指将商办用地上的商业办公房改建成住宅。当时受住宅XG及住宅高端化的影响，一些被抑制的touzi需求和刚需进入了商住房市场。商住房一般总价较低，在200万以内，这样的低总价使其touzi属性强，当时交易也异常活跃。
据李向好了解，之前购买商住房的大多为touzi客，时而会出现一起买几套房的客户。但在“3·26新政”后，商住市场犹如踩了“刹车”。
李向好说，大兴有一个业主，2013年用80万元买的商住房，去年急着用钱，90多万元就出手了。加上装修等费用，算下来持平就不错了。他认为，如果有购房资格，又能付全款，现在应该是商住房抄底的时候。
新京报记者了解到，这个去年90多万元出手的房子，目前有业主的报价约为115万元。而这个房子在2017年醉高点时，能卖到160万元。
中原地产研究中心统计数据显示，目前，二手商住房的价格平均下调超过35%，部分房源甚至价格跌幅超过45%。
商住房由买卖转向租赁
因为商住房现在价格低，很多业主因此不急于出手。“半年内能遇到一个卖房的。不仅房源少，买家也少，平均下来，一个月能遇到一个咨询商住房的客户。”李向好说。
事实上，在去年上半年，商住房有企稳的趋势，但是一些低总价的限房价项目入市后，不仅影响了二手住宅市场，还把部分商住房的客群“抢走了”。商住房XG政策对个人购买的资格要求严格，而且不能贷款。现在大兴商住房的总价一般在100多万元，能够全款买商住房的人，都有能力在大兴购买限房价项目。李向好认为“能买住宅的人，不可能考虑商住房。”如果是他本人，也会考虑买住宅，除非有办公的需求。
因为交易难达成，商住房的交易几乎停滞，所以北京二手房买卖交易是以住宅为主。“大多数商住业主都将房子转向租赁市场。目前，在租赁市场，商住房的地位并不弱，租金也不低，甚至与住宅相差不多。但在以前，一般是住宅的租金价格高于商住房。”李向好说，这两年大兴商住房的租金上涨挺快。
以商住房集中的天宫院为例，在2017年3月之前，47平方米左右的LOFT月租金为2400元，到了2017年底，几乎达到了3000元，现在则在3500元左右。
中原地产首席分析师张大伟认为，商住的持有价纸在提高，从出租角度看，商住房的租售比要比住宅高很多。
据李向好介绍，相同的租金，大兴的商住房均价为2万元/平方米，住宅却在4万元/平方米-5万元/平方米之间。
对于未来的商住市场，包括李向好在内的很多经纪人都认为取决于政策放松，但短期内，政策放松的可能性太小。（记者 袁秀丽）
业主
期待卖掉商住，用做住宅首付
“就像从头到脚浇了一盆冷水！”苏勤（化名）对2017年3月26日这一天记忆犹新。正是在签约的前一天，赶上“3·26新政”出台，苏勤的商住房没有卖掉，换住宅的计划化为泡影。直到现在，苏勤感觉自己像是一个被装在套子里的人，什么时候能够解套，还不得而知。
商住房变成“鸡肋”
苏勤来北京十多年，目前在一家文化机构工作，她目睹了近十年来京城楼市的风云变幻。
2013年的夏天，苏勤由于社保中断，不够五年连续社保，无法购买北京住宅。于是，苏勤选择在朝阳区北苑附近购置一套商业的商住新房项目，57平方米户型，总价160万元左右。
当时，外地就有“认房又认贷”的政策传闻，为保险起见，这套商住房是以苏勤婆婆的名字购买的。
2017年春节刚过，北京盛传商办类住房将全面XG。因为社保满五年了，而且眼看着孩子也快到了入学年龄，苏勤夫妇萌发了卖商住、换住宅的打算。
春节后，苏勤就通过中介机构将房源挂出，陆续洽谈了不少购房者。2017年3月20日，苏勤刚跟购房者洽谈完毕，准备将房子以260万的价格出售，购房者付了40万定金，就等着3月27日，她的婆婆从外地乘飞机来北京签约。
然而，从2017年3月17日开始，北京调控政策持续加码，密度和力度大大超出了苏勤的预期。粗略算下来，当年从2017年3月17日到3月27日这十天里，北京一共出台了九项调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、商住XG等，紧接着配以严格的突击检查，断绝了所有炒房的可能。
在苏勤的计划里，因为名下没有房贷记录，卖了商住房换住宅，按首套房35%的标准，首付260万元就能买下总价700万元的住宅。万万没想到的是，2017年3月26日傍晚时分，等来的却是商住XG的消息。“没想到正卡在了这一节点上。”苏勤无奈地说。
买住宅计划搁浅
面对突如其来的商住XG，苏勤很无奈，心里不是滋味。“机票都买好了，就差一天，特价机票也不能退了，人也不用来了。真没想到，会遇到如此戏剧性的一幕。”
苏勤说，她十分理解政策变动带来的不可控因素，因此，当买房人因不具备购房资格，想退房时，她也就答应了。
“3·26新政”后，北京二手商住房因政策原因出现交易空当期，2017年底恢复交易，价格较政策实施前出现不同程度的下调。
受北京商住新政影响，让苏勤的换房计划戛然而止，不过，苏勤很快恢复了理性。她决定如果卖不了房，就继续留着，随时观望政策。“计划赶不上变化，也许处理的醉佳方式，就是以不变应万变。”
政策出台后，北京商住公寓市场迅速冰冻，经过两年的政策消化，如今的商住公寓市场依然难言起色。
现在苏勤醉关心的问题是，她的商住房要标价多少卖掉，才够缴纳下一套普通住宅的首付。而要是商住房卖不出去，她也无法换房改善居住条件。
“眼看着孩子一天天长大了，我不知道什么时候才能换房，也不知道是否还能买到喜欢的房子。”苏勤无奈地说，建议在商住房纳入住房XG套数认定范围以及明确商住房居住配套规范的前提下，可以对二手商住房适当放开购买资格，在一定程度上降低刚需入市的门槛，毕竟购买商住房的，不一定是touzi者，还有很多是刚需。
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