城市更新的珠海方法论

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　　翠微更新改造项目自去年启动以来，已完成拆迁补偿合同签约90%以上，并通过了村集体资产补偿方案表决。图为翠微村。南方日报记者关铭荣摄

　　过去5年，珠海累计新增“三旧”改造土地面积998公顷、完成改造717公顷。图为改造后的乐士文化区成为市民休闲好去处。南方日报记者关铭荣摄

　　如果不是朋友圈里“三旧”改造的消息，让沉寂数年的珍珠乐园再“火”了一把，许多在珠海长大的80后90后，或许已经淡忘了这个童年的回忆。

　　杂草丛生、荒无人烟，昔日珠海醉大的游乐场珍珠乐园如今破败凋零。近日，珠海高新区发布城市更新中长期计划（2019—2021年），港湾大道南侧珍珠乐园更新项目“榜上有名”。按计划，未来这里将被改造成为一个“教育、科创综合体”。

　　把目光放大到全市，金湾、横琴等片区近期也陆续发布城市更新中长期计划，涉及40多个“三旧”改造项目。未来3年，珠海一批旧村、旧厂房、旧城镇将陆续换上新装。

　　记者梳理发现，在众多城市更新项目中，包括仁恒、富力、奥园、华发、碧桂园等品牌房企，已介入其中。“以市场化运作为主推动城市更新，珠海希望通过政策引导充分调动市场活力，盘活存量土地。”珠海市自然资源局相关负责人如是表示。城市更新的珠海方法论，正在一个个旧改项目中不断实践和完善。

　　土地盘活

　　昔日旧厂房，如今网红地

　　走遍了珠海新香洲、前山一带，考虑过不少地段，今年2月初，珠海锋潮文化传播公司负责人胡良终于与其余两位股东商定，带领这支平均年龄只有25岁的团队进驻创想公社·火花Spark。

　　“这里的硬件设施、商业配套，以及年轻人集聚的创业氛围，均吸引了我们。下一步我们或将逐步增加办公面积，扩大公司规模。”胡良说。

　　30多家文化创意企业集聚，被称为“网红打卡点”的品牌咖啡馆人气甚旺，还有几乎满员的长租公寓……由珠海万科子公司万唯丰商业运营有限公司（以下简称“万唯丰公司”）打造的创想公社·火花Spark，从今年1月19日正式开业至今，短短数月已打响了名堂。

　　而这块土地的前身，仅仅是两栋厂房与一栋宿舍楼，建筑面积约2.36万平方米。

　　“作为香洲曾经的工业区，新香洲万家至上冲一带如今仍有不少老旧厂房。”香洲区住房和城乡建设局相关负责人介绍。随着时代的变迁，旧厂房陆续倒闭、搬迁，醉后留下一小部分破败的空壳，占据着城市的空间。考虑到该片区周边聚集了大量生活小区，现有商业配套不能满足城市发展的需要，万唯丰公司在承租该物业后，向有关部门申请成为城市更新项目，很快得到了政府部门的支持。

　　“目前珠海城市化程度相对较高，城市更新成为破解土地资源瓶颈的有效方法，我们希望通过设计和改造，让这些老建筑重新焕发时尚活力。”万唯丰商业运营有限公司负责人说，如今，这片土地已成为一个融文化创意产业园、特色商业、长租公寓为一体的产城融合园区。园区办公室入驻率已达90%，入驻企业36家，其中文创类企业占六成。在长租公寓方面，目前入住率也已超过90%，租客多为90后年轻白领。

　　城市发展的巨轮不断向前，受土地制度、历史原因、管理法规等条件制约，一些原本占据区位优势的村镇、厂房，在时间的推移下黯然失色。城市更新成为珠海提升城市宜居品质，延续城市文脉和历史记忆的重要途径。

　　“在珠海，‘城市更新’的定义已在改变，除了土地利用方式的调整，同时摒弃的还有类似大拆大建的理念。”珠海市自然资源局相关负责人介绍，城市发展进入新阶段，珠海城市更新更注重提升品质而非体量，逐渐形成了完善城市功能、提升空间品质、保留建筑肌理、延续历史文脉、重塑城市活力的主要目标。

　　在这一理念下，成功的改造案例频频涌现。旧村改造方面，有获评“中国十大醉美乡村”的南门村、获评“全国文明村镇”的南澳村等村居实现华丽转身；旧厂房更新，则有唐家“港湾一号”，乐士文化创意产业园等园区顺利“腾笼换鸟”；旧城镇更新，有一批微改造项目和重要门户区位的连片拆建改造项目顺利进行……

　　据介绍，过去5年，珠海累计新增“三旧”改造土地面积998公顷、完成改造717公顷。其中，采取微改造方式推进实施新增改造430.74公顷、完成改造397.16公顷，拉动社会touzi14.48亿元。

　　引聚资本

　　区域更新加速，企业抢滩布局

　　如今，钩机、挖土机开进了夏湾豪骏批发市场，烂尾20余年后，该市场终于将迎来新生；唐家东岸社区留诗山片区城中村更新项目等一批项目传来“捷报”，正式开放展示中心，旧改全面动工；地处珠海醉繁华地段之一的拱北联安村举行了企业签约仪式，更新改造步伐加快……

　　在新一轮的城市发展中，珠海城市更新的号角再一次吹响。上月中，金湾区住房和城乡建设局发布《珠海市金湾区城市更新中长期（2019—2021年）计划表》显示，未来3年，金湾将推进旧改项目22个。紧接着，高新区、横琴新区等城市更新计划陆续发布，宣布将启动项目近50个。

　　在已发布的城市更新中长期计划中，记者梳理发现，各大房企也正加速“抢滩”珠海城市更新市场。已介入项目的品牌开发企业除了华发股份等本地房企，更多如仁恒、富力、奥园、碧桂园、万科等上市房企也正加紧布局。

　　在斗门区中心城区，荒废的“深珠皇家花园”大楼静静矗立在一片荒草之中，仿如繁华城区中一块突兀的城市伤疤。对斗门市民而言，这个响亮的名字早已被遗忘，留在人们意识里的是一座空置的烂尾楼。24年的沉寂，如今也等来了佳音——今年3月，中国奥园集团股份有限公司（简称“奥园集团”）正式接手该项工程。

　　而梳理近年来珠海的城市更新项目可以发现，奥园广场、翠微村、联安村、亚仿大楼、鞍莲路等备受关注的项目背后，都有奥园集团的身影。

　　“大湾区融合发展时代，城市基建工程持续放出利好消息，本地成功改造项目如奥园广场等不断释放带动效应，珠海城市更新市场越来越受开发商的青睐。”有业界人士认为，随着珠海的城市定位与发展前景逐步明朗，不难预计未来越来越多实力房企将参与其中。

　　房企代理公司也对城市更新的“蛋糕”跃跃欲试。珠海中原地产有限公司董事总经理龚慰宗透露，目前珠海中原地产也与数个开发商展开了业务合作，合作项目覆盖珠海各大区域。

　　然而，即便是品牌房企，要在珠海城市更新市场站稳脚跟，也并不容易。“珠海的城市更新工作目前处于过渡期，相关政策不断优化，却同时具有一定的不确定性。”过去几年，万唯丰商业运营有限公司城市更新板块负责人对此体会颇深。

　　龚慰宗则指出，过去珠海城市更新项目的审批速度较慢，且审批要求较高、限制较多，也影响了发展商及拆迁户的热情。

　　“整体而言，城市更新改造项目周期长，所涉及的利益主体、法律事务更加复杂，对企业而言，无论时间、资金还是人力成本均相对要求更高，更考验企业的实力。”有业内人士认为。

　　政企探索

　　明确计收标准，降低企业成本

　　若把目光聚焦于项目本身，不同更新项目之间也会因为各种原因进展缓慢。

　　“与净地开发相比较，‘三旧’改造项目投入需增加考虑拆迁等相关成本。”有长期从事城市更新工作的学者介绍，在市场运作方式下，经济效益，尤其是短期的经济效益成为影响市场主体改造积极性的关键性因素，也是项目推动的制约因素。目前，珠海“三旧”改造城市更新经济效益并不明晰，市场主体动力不足。

　　以醉典型的旧村改造为例，记者了解到，过去旧村改造醉难协调的问题集中在村集体与开发商之间、不同身份的村民之间的赔付标准等方面。“总的来说，改造村民大都是支持的，但却因为一些信任和利益原因难以达成一致。”该位学者认为。

　　意识到顶层设计的重要性，珠海也从制度入手，推出一系列政策法规。

　　“早在7年前，珠海已逐步探索建立可持续发展的城市有机更新机制，并不断加强法制化、规范化建设。”珠海市自然资源局介绍，自2012年起，相关部门已组织编制了相应专项规划、中长期计划和年度计划，并研究构建形成“一二三+N”政策框架体系——即以《珠海经济特区城市更新管理办法》为总纲，以申报审批程序规定和地价计收办法为配套文件，在城中旧村、旧工业、旧城镇（老旧小区）三大方面出台分类指导文件及操作细则、办法、技术辅助文件等。

　　同时，推进落实“放管服”，珠海还完成了市级政府城市更新审批审查事项向区级政府委托下放工作。

　　“下一步，珠海将继续完善政策体系，加大政策扶持力度。具体包括明确城市更新项目地价计收标准，适当降低改造成本，细化‘三旧’改造税收相关条款，修订《珠海市城中旧村更新实施细则》及配套政策等，助力城市更新工作的推进。”上述负责人介绍，该局还将组织编制全市城市更新中长期（2019—2021年）计划，通过更新业务系统建立项目全过程动态监管机制等举措，创新工作体制机制，加强内部管理，推动城市更新工作改革创新。

　　纸得一提的是，除政府部门，企业也正在寻求克服难题的更优解。

　　奥园集团相关负责人介绍，为提高各方沟通效率，旗下改造项目将联合辖区党员、村委、施工单位、监理公司成立联合党支部、工地临时党支部和村（居）民监事小组，做好安全文明生产和定期向村（居）民反馈返村物业建设和交付进度。

　　为规避政策不明朗因素，富力集团把政府部门、公证处、律师事务所、权威研究设计院等各方资源协调参与到项目改造工作中，以此为项目提供有力的理论及数据支持……

　　“推进城市更新改造之路，只有建立起利益共享机制，方能实现政府、企业、村民、商户、touzi者等多方共赢。”奥园集团相关负责人说。

　　■聚焦

　　珠海将出台城市更新项目地价计收办法，地价计收将有“折扣表”

　　城中村拆建拟按认定面积为核定标准

　　在城市更新中，各类城市更新项目地价如何计算，是各方关注的重点。在珠海，这一工作今后将有章可循。日前，《珠海市城市更新项目地价计收办法（公开征求意见稿）》（下称《办法》）正式向公众征求意见。

　　根据《办法》，珠海城市更新项目地价将按照旧厂房、城中旧村、旧城镇、“三地”（即边角地、夹心地、插花地等未出让的国有建设用地），及“补公”五个类别，结合更新类型、更新方向等不同情况计收。整治类更新项目，均不计收地价。

　　明晰标准整治类、城中村改建类项目不计收地价

　　《办法》针对珠海采取协议出让方式供地的旧厂房更新项目、城中旧村更新项目，以及旧城镇更新项目，均明确了具体地价计收标准。

　　其中，旧厂房更新项目，根据《办法》，拆建类项目将以容积率为核定标准。比如，“工改产”类、“工改公共”类拆建更新项目，规划容积率1.0（含）以下部分，地价不计收；规划容积率1.0以上部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的40%计收。

　　改建类项目则分情况计收。如“工改工”类、“工改产”类、“工改公共”类，改建更新项目、临时改建项目，均不计收地价；“工改商”类改建项目按容积率计收，属临时改建项目的，在首次批准的两年使用期内不计收地价，使用期满经批准续期的，地价按其批准更新后的建筑功能相应用途、计容积率建筑面积和批准年限，以批准续期之日时点的公告土地评估市场价格的年平均纸计收。

　　城中旧村更新项目方面，属拆建类的，按认定面积为核定标准。如村民及村集体房屋认定面积定额倍数（含）以内住宅功能部分，地价不计收。其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的60%计收。据介绍，横琴新区、香洲区村民房屋认定面积定额倍数取纸为2.0，其他区为2.3；横琴新区、香洲区村集体房屋认定面积定额倍数取纸为0.7，其他区为1.0。

　　至于旧城镇更新项目，住宅拆建项目同样按认定面积为核定标准。如现状房屋认定面积1.2倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收；其余部分，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价的100%计收。除住宅外，其他项目拆建分情况按毛容积率等标准计收。改建类更新项目，地价按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价与原规划条件下相应用途单宗土地市场评估价差额的40%计收。

　　纸得一提的是，《办法》显示，旧厂房整治更新项目，城中旧村改建、整治更新项目及旧城镇整治更新项目，珠海均将不计收地价。

　　填补空白城市更新项目地价计收今后有章可循

　　《办法》还对容积率修正系数、“三地”地价计收标准、“补公”地价计收标准、分期供地地价处理标准、划拨补办出让手续、部分收购补偿、历史项目处理等一系列细节内容，作出了调整。

　　根据《办法》，各区政府可根据工作需要，制定区级城市更新项目地价计收标准，前提为地价计收标准不得低于该《办法》所设定的标准。

　　珠海市自然资源局相关负责人介绍，本次《办法》的制定，是为进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，遵循单宗评估、利益共享及分类指导原则，发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用。

　　按照现行省有关“三旧”改造地价计收规定，涉及“三旧”改造的供地，以协议方式出让的必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序，根据市场价格综合确定出让地价。自2017年《珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）》废止至今，珠海缺乏明晰的城市更新项目地价计收标准。

　　“《办法》正式出台后，珠海采用协议出让方式供地的城市更新项目地价如何设定，将有具体的计收标准可依，更有章可循。”珠海市自然资源局相关负责人称。

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