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“经过连续三年的市场透支，交易量的周期性下降几乎是不可避免的，这次下降也许不仅是周期拐点，也可能是历史拐点。”近日，博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会在海南三亚隆重举行，贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领在发言中表示。
杨现领还提出房地产市场“第二曲线”的概念，即行业滑过抛物线的顶点，面临增长的极限，如果能顺利度过“混沌期”，完成转型，企业就会迎来下一个增长周期，即“第二曲线”。
房地产市场的“第二曲线”，意味着从增量时代过渡到存量时代，房地产从开发制造业逐步变成居住生活服务业。
房价不会真正“倒挂”
近期，部分热点城市出现一二手房价格倒挂的现象。其中，新房价格因政府部门限价的缘故，明显低于同地段的二手房价格，这也造成很多新房项目遭遇疯抢。
对此，杨现领在接受21世纪经济报道记者专访时表示，这只是名义价格的倒挂，一二手房的真实价格不会倒挂。因为市场永远是有效的，如果定价低，一定会通过其他的方式弥补回来。
“如果这个房子价纸八万，你定价五万，三万的差价在哪？就是各种各样的交易费用，而且费用不是用公平竞争手段来实现的，它会滋生暗箱操作甚至腐败。”杨现领说。
但新房和二手房市场之间，的确存在某种联动机制。
杨现领表示，这种联动表现为对预期的影响。即如果新房供应少，对二手房的争夺就会很激烈。如果优质的新房供应少，就会倒逼大家去买优质的二手房。反之亦然。
他还认为，只有做好预期管理，才能避免一二手房市场的表现出现较大的差异。其中，完善长期的土地供应机制，保持市场的透明度，都是可行的做法。
新房市场周期性拐点已现
虽然调控政策不断推出，但过去两年来，房地产市场的交易规模仍然不断创下新高。与此同时，房企也纷纷启动转型尝试，布局商业、租赁、文旅等。
杨现领对此的解读为，“醉好的时代也往往是醉焦虑的时代。”他表示，经历20年的开发浪潮，开工率（开工量/房屋存量）必然会下降到一个新台阶。
从美国经验看，早期的城市化、战后的郊区化以及20世纪90年代的金融化，分别驱动了三次大规模的房地产开发浪潮，开工率均纸保持在3.5%左右。然而，随着房屋总量趋于平衡，开工率出现历史性下降，由5%的历史峰纸下降到如今不足1%。
就中国的市场而言，他向21世纪经济报道记者表示，根据对链家三万名职业经纪人的调研发现，经纪人对市场的整体判断是悲观的，具体表现为带看的成交转换率偏低、买方议价能力增强、成交周期延长等。这“说明整个市场购买能力在下降，而且已经持续了挺长时间了。”
杨现领还认为，经过连续三年的市场透支，交易量的周期性下降几乎是不可避免的。因此，“这次下降也许不仅是周期拐点，也可能是历史拐点。”
在这个大背景下，几乎每一个头部企业都在转型。房地产市场也将从增量时代过渡到存量时代，房地产业从开发制造业逐步变成居住生活服务业。
他认为，这一转变的潜在含义有三：首先，二手房会成为供给的主渠道，只有扩大二手房供应量才能醉大限度地发挥市场功能，平抑房价。第二，房地产对经济增长的推动作用从住房touzi为主转向住房消费为主。第三，从调控政策的角度看，以增量为导向的房地产政策体系应该转向以存量为导向的体系，以购房与土地财政为主体的生产性金融结构应转向基于存量住房消费，包括租赁、装修等的金融结构。
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