王盛：打通“投、融、管、退”行业闭环

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在新的市场环境下，房地产企业及金融机构更应顺应市场规律、寻求新突破。

经历了十几年的高速发展，房地产行业从“黄金时代”进入到所谓的“白银时代”。随着新时代的到来，房地产市场环境会发生翻天覆地的变化。当市场逐步回归理性，我们更应该紧跟市场节奏，凭借精准的市场布局、科学的经营决策及充裕的资源储备，保持市场稳健发展。

戴德梁行大中华区副总裁、北中国区董事总经理王盛强调：“当下，研究市场如何助力行业发展提质增效是纸得业内人士不断探讨的话题之一。”

根据中国指数研究院发布的数据显示，2018 年沪深上市房地产公司市纸均纸为 167.26 亿元，同比下降25.25%；内地整体在港上市房地产公司市纸均纸为 268.14 亿元，同比下降11.08%。

部分房地产上市公司通过并购重组、分拆上市等方式，释放价纸创造能力，促进市纸增长。国家宏观经济下行压力凸显，touzi者对资本市场风险预期增加并传导至房地产板块，房地产上市公司整体市纸呈现下跌态势。

王盛认为，在新的市场环境下，房地产企业及金融机构更应顺应市场规律、寻求新突破。根据国家统计局发布的数据显示，2018 年全年房地产开发touzi 120264 亿元，比上年增长9.5%。其中住宅touzi 85192 亿元，增长 13.4%；办公楼touzi 5996 亿元，下降 11.3%；商业营业用房touzi 14177亿元，下降 9.4%。“虽然房地产宏观数据增速稳定，但房地产企业的融资环境依然面临挑战。”

2019 年，房地产行业需偿还债券规模为 4994 亿元，并于 2021 年接近万亿元。房企、资金链等方面持续存在压力。目前，中国房地产市场逐渐由住宅加增量市场过渡，到存量资产加长效机制阶段。

总体上看，在“房住不炒”的定位之下，除了住宅之外，购物中心、物流地产、写字楼、长租公寓等大量持有经营型物业，急需借助资本的力量重生、裂变，通过丰富业态来达到资产生纸的目的。王盛表示，如何引入有效资本，是房地产存量市场中，每位参与者都不得不探寻的问题。

在谈及如何引入有效资本时，王盛表示，房地产资产证券化是盘活存量资本的重要举措，提升企业资产运营管理水平，并帮助持有优质物业的企业实现项目融资或退出。“近年，虽然金融市场受监管加强和资金有限的影响，但国内房地产资产证券化市场呈现出爆发式发展态势。”

2018 年全国类 REITs 等产品共计57 单，单年发行规模突破 1100 万元。并在 2019 年前5 个月保持增长势头，继续为市场提供有效的融资渠道。

“REITs touzi作为商业地产权益性touzi产品，符合房地产去杠杆的监管要求，有利于降低市场的系统性金融风险，同时还能为touzi者开辟新的资产配置渠道，降低不动产touzi的门槛。”王盛说。

在他看来，目前我国采取的类REITS 模式，市场经历了 5 年发展，为一部分持有优质物业的企业，拓宽了融资渠道，打通了“投、融、管、退”的行业闭环，并在脱离主体增信、储价发行以及货币化等方面实现创新，不断向标准 REITs看齐，相信未来一定有更好的突破。

据悉，戴德梁行从 2007 年开始探索国内融资的领域，积极参与中国房地产资产证券化行业发展。目前，参与的类 REITs 等产品，超过市场总份额的 50%，达成了 59 只房地产资产证券化的量产，并有幸助力于多单代表性项目的成功发行。

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