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创新和回归，是当前蓬勃发展中的REITs特别重要的两个课题。
公募REITs在商业不动产领域，近年被广泛讨论并被实践。中联基金董事总经理范熙武近日出席2019中国房地产金融论坛指出，在公募REITs探讨、类REITs推进发展的当下，“创新和回归”这两个关键词应赋予其新的含义。
“创新，无论是风口非常强劲的新零售，还是多种产业元素导入催生下的新业态，都在说明新生事物的活跃，如城市更新、智慧商业。”范熙武说，在REITs产品创新上，目前发行多个首单类REITs产品，无论是从主体增信过渡到没有主体增信，还是从各种业态的资产证券化产品对接到REITs产品，以及到储价、扩募等各种花样，都在说明创新一直是伴随着我国REITs的诞生和发展。
谈及“回归”，醉近一两年touzi界关注到回归资产本源——脱离主体信用。范熙武认为这是非常正确的，但是可能还不仅仅如此。“回归资产本源的内涵，不仅仅限于有主体增信能够做到7到8折，没有主体增信能够做到5到6折，不是单纯这样一个所谓的覆盖倍数带来的影响。”范熙武说，回归资产本源重要的是通过产业界、金融界、专业机构共同的努力，在市场发展当中让资产有一个科学的定价体系和共识，善用主体的信用。
“创新和回归，我个人认为，这是在当前一个蓬勃发展的时候特别重要的两个课题，也是我们需要坚持的一个信念或者是指导自己工作的一个意识。”范熙武认为。
范熙武认为，当前是公募REITs推出越来越近的一个阶段，要用REITs的“组合拳”做好不动产整个生命周期成熟阶段的运作。
“这一组合拳，结合资产自身的特性，需要让资产持有人认识到，在资产的什么阶段、在其自身战略发展所处阶段，运用类REITs，还是专门化的REITs，运用偏战略的REITs，还是偏组合的REITs，是用并表的公募RE-ITs，还是用非并表的公募REITs？”范熙武说，越到成熟期的资产越适宜发行公募REITs。
“公募REITs上市只是一个开始，不管是主体的IPO，还是资产的IPO，市纸的维护或者股价的走势不仅仅是外在形象的一种建立，还会关系到它后续持续的证券化的运作。”范熙武认为。
在当前，如果把REITs作为一个组合拳来用的话，要考虑好怎么样实现类REITs结构化产品无缝连接一个公募标准化REITs。范熙武认为在实际操作过程中，要考虑如下问题：产品的治理机制、ABS优先级性质转变，决策权分配逻辑、主体增信方式。简单而言主要是因为在类REITs阶段和公募REITs阶段，发行人虽然都是权益级的持有人或者持有人之一，但是对产品诉求完全不一样，包括对于增信措施、资产处置的权限。
上述权限和处置策略，在类REITs阶段很简单，全部给优先级，但是到了公募REITs阶段，因为发行人的角色发生了变化，一系列的东西都会发生变化。类REITs未来要走公募REITs的话，要预先考虑好偏债性的类REITs的时候，怎么兼顾到公募REITs。
目前，中国类REITs发展经历了四年时间，范熙武对于行业发展提出了五点倡议：第一，规范市场秩序，营造良好的竞争氛围。第二，探索建立与REITs更加匹配的估纸管理体系。第三，回归资产本源，善用主体信用。第四，重视资管业务团队建设，提升资产管理专业能力。第五，加强市场touzi人培育及教育工作。
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