流动性宽松下，防范房价上涨

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每逢经济面临下行压力，一般都会采取货币政策适度宽松来应对，而流动性充裕，往往又会带来楼市或股市的繁荣，从历史经验看，对中国而言楼市尤为明显。在当前高房价背景下，如果再因流动性宽松而令房价上行，贻害匪浅。

国家统计局8月14日公布数据显示，今年1~7月份，全国房地产开发touzi72843亿元，同比增长10.6%；其中住宅touzi53466亿元，增长15.1%，住宅touzi占房地产开发touzi的比重为73.4%。足见今年前7个月房地产touzi仍然火爆。从房价方面看，今年6月70个大中城市商品住宅销售价格八成以上环比上涨。

房地产偏热主要还是得益于流动性，为了对冲宏观经济压力，去年以来央行累计进行了5次降准，毫无意外的是，一些热钱还是不顾中央的三令五申，曲线进入了房地产市场。在7月底召开的中央政治局会议上，对当前宏观经济的描述是：发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大。于是要求货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。

保持流动性充裕的同时，防范资金违规流入房地产市场成为重中之重。众所周知，房地产繁荣对消费的挤压越来越明显，因为高房价耗尽了大多数人长期的积蓄，导致无力消费。去年以来中国车市等主要消费品需求下滑，与高房价不无关系。数据显示，今年1~7月汽车产销分别完成1393.3万辆和1413.2万辆，比上年同期分别下降13.5%和11.4%。

监管层对此亦有所警觉。今年5月，银保监会印发了涉及房地产领域融资乱象的通知，整治包括表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场等。7月初，为加强房地产信托领域风险防控，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展了约谈警示。

约谈信托公司效果立竿见影，7月份房地产集合信托产品发行规模大幅下降。数据显示，7月份房地产类集合信托发行规模为745.51亿元，环比下降31.03%。虽然房地产类集合信托占比目前仍居第一，但规模不断下降已成趋势。

同时，在非银行领域乱象整治中，包括信托领域、金融资产管理公司、金融租赁公司的宏观调控政策执行，也都对房地产的内容有所涉及。很明显，这些整治内容，有利于防止资金违规流入房地产领域，抑制房企冲动拿地现象，维护市场秩序和防范化解房地产市场风险。

但从目前房地产touzi和销售情况来看，抑制资金流入楼市尚有空间。而除了限制机构资金，尤其是杠杆资金流入房地产市场影响供给端外，对楼市需求端的管理也十分重要。

严格贯彻“一城一策”调控政策是规范个人touzi性购房的醉好手段，具体表现为对楼市偏热城市加强调控，而对偏冷地区可以适当放松。如上半年苏州土地市场热度提升，住宅用地楼面价和溢价率均出现较高幅度增长，7月24日，当地就从土地、住房、金融等方面继续升级房地产调控政策；而对于偏冷的南京高淳区、上海临港自贸新片区，XG政策有所放松。

此外，可适当提高非首套房贷款利率，从而抑制touzi性购房需求。从实际情况看，全国房贷利率水平下半年进入反弹阶段，7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%，环比上月均有所提升。

简言之，在流动性充裕的情况下，必须防范资金进入房地产领域，因为一旦推升房价，将带来抑制国内消费，不利于经济复苏的负面效应。

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