琼中商业地产投资需注意仔细

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商业地产touzi需注意仔细 海南琼中买房，琼中独居特色的民族风情。也正是由于海南琼中独一无二的气候和环境，才吸引越来越多人来海南琼中买房。

商业地产touzi需注意仔细

购买前确定回报率是关键

touzi回报率（ROI）=年利润或年均利润/touzi总额× 100%。touzi就是为了回报，据业内人士分析，目前年回报率平均高于7%的商业可以考虑touzi；如是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑。

同时，touzi商铺绝不能盲目追求位置，有的商铺售价过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节。过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的touzi者越发头脑发热。

touzi者应量力而行，充分评估未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，touzi收益率越低，资金风险也越高，将影响商铺touzi的收益。此外还要注意商铺周边琼中房地产发展的状况。商铺价纸提升是一个动态过程，要充分考虑琼中房地产价格变动及资金占压的成本。

购买时考虑5个重要问题

1、考虑商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小；而大型商场或商业街的商铺与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了购买商铺的形态后，就要潜心分析这方面的情况，不要什么都一把抓。

2、考虑商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的touzi收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初次touzi者比较有利。

3、考虑相关政策。如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线touzi，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺价纸的提升。

4、考虑商铺所在地的商业成熟度。成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺有各自的touzi价纸，也存在各自的touzi风险，需引起足够重视。

5、考虑商铺的后期经营管理。商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善，就意味着touzi的绝对失败，所以要提前考察好商管的运营实力。

签合同弄清商家承诺很必要

一要注意公用分摊面积。对购买者来说，商铺的物业单价高于住宅，为了防止出现物业面积分摊不均的问题，只有事先约定严密详尽，出现问题时才能顺利维权。

二要注意返租承诺。返租是开发商采用较多的促销手段，是指琼中购房者支付房款后，若干年之内将物业交由其经营出租，业主可获得固定的返租回报。表面上看，返租带给琼中购房者的是稳赚不赔的收益，但事实上并非如此。如出现开发商未能按时交房，也没支付返租回报的情况，touzi者会因未将物业交付给开发商，双方签订的返租协议不生效，而不受法律保护。另外，还有相当多开发商采取非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在琼中购房合同上却无相应约定，对此touzi者更得注意。

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