《上海市公有住房差价交换办法》修订解读

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2019年10月10日，市政府印发新修订的《上海市公有住房差价交换办法》（沪府发〔2019〕19号，以下简称《办法》），将自2019年12月1日起施行。

　　一、修订背景情况

　　1999年，市政府出台实施《上海市公有住房差价交换试行办法》，允许符合规定条件的公有住房进行差价交换（即差价换房）。《办法》实施后，在推动本市住房制度改革，改善公有住房承租人住房条件等方面，发挥了积极作用。

　　近年来，随着经济社会环境的发展变化，对公有住房差价交换工作提出了新的要求，一方面，有必要进一步明确公有住房差价换房的对象和条件；另一方面，有必要进一步优化公有住房差价换房的交易流程，以加强公房管理，保障当事人合法权益。在总结《办法》以及相关配套文件实施情况的基础上，市政府决定对该办法进行修订。

　　二、新《办法》修订的主要内容

　　新《办法》共25条，旨在规范公有住房差价交换活动，保障本市居民合理居住需求，维护公有住房管理秩序。与原《办法》相比，主要修订了以下内容：

　　（一）完善差价换房遵循的原则和方式

　　在原《办法》规定的自愿、公平、有偿原则基础上，增加了“自住优先”和“有利于提高公有住房成套使用”的原则。在方式上，保留了原《办法》中的公有住房承租权与公有住房承租权交换、有偿转让公有住房承租权两种方式；同时，不再要求有偿转让公有住房承租权后所获资金用于购买商品住房或者其他住房，在资金使用上给居民更大自主权。（第四条、第五条）

　　（二）明确差价换房的受让人条件

　　考虑到公有住房的历史沿革，及其所具有的保障性、福利性特点，为更好地保护公有住房承租人权益，《办法》明确，本市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权），以及本市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；本市非同一户籍家庭的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。（第十条）

　　为鼓励公有住房成套使用，支持居民的合理改善需求，《办法》对独用成套公有住房中的职工住宅（新工房），拆套分配给2户及以上承租人使用，该公有住房承租人为并户后参加房改售房进行差价换房的，经区房屋行政管理部门审核通过后，可不受上述条款的限制。（第十条）

　　此外，为落实自住优先的原则，《办法》还规定，法人、其他组织不得通过差价换房取得公有住房承租权，但市、区政府指定的企业除外。（第九条）

　　（三）加强花园住宅、优秀历史建筑保护和管理

　　花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价纸的公有住房的承租人，需要差价换房的，《办法》在延续了原来相关政策规定的同时，鼓励市、区政府指定的企业，按照有偿退租或者差价换房的方式，购买这类公有住房的承租权。

　　非独用成套公有住房，符合相关政策规定，经相关程序改造为独用成套后，除花园住宅以外，承租人可按本市房改售房政策执行。（第十二条）

　　（四）更好地保障差价换房当事人合法权益

　　《办法》通过完善差价换房交易流程，进一步加强对交易双方当事人的权益保护。一是，明确公有住房承租人在差价换房前，应先征询公有住房出租人的意见，再订立合同；二是，进一步落实公有住房出租人的审核责任；三是，明确对差价换房受让人条件进行查询的程序。（第十五至十九条）

　　（五）对公有住房转让价款不再进行监管

　　目前本市居民住房条件已明显改善，住房保障体系已较为健全，实践中出于医疗、养老等原因，差价换房出让人提前支取转让价款的诉求较多。因此，《办法》取消了原先对公有住房有偿转让价款实行三年资金监管的规定。