融信千亿路上的“新节奏”

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　　地产行业规模制胜的年代，中等房企若要突围，在企业战略与管理上必然不能走寻常路。近年来，融信中国实现规模快速增长的同时，也被外界贴上了拿地激进、负债率大增的标签。

　　然而，近两年，融信在业绩快速增长的同时，并未如外界想象的那样风险大增。一方面源于企业先前的touzi布局踏准了周期，重仓区域业绩爆发增长，另一方面企业也采取积极措施，保证各项财务指标的边际安全，降低企业风险。而今，融信再一次在企业架构、touzi策略上作出调整，为千亿之后构建更大的平台打下坚实基础。

　　踩准节点业绩大增

　　融信中国正在向外界展露它这匹“黑马”的“成色”。

　　数据显示，2018年上半年，融信总合约销售额约为545.31亿元，同比增幅高达75.73%。由此，公司上半年完成全年1200亿元目标的45.44%，超出原计划的40%。

　　实际上，近两年融信销售规模的快速扩展，公司合约销售金额、结转收入、总资产和净资产的年复合增速均超过100%。业绩的取得则正是源于当初融信采取的积极touzi策略，以及得益于公司踩对了板块周期的节点，尤其是在行情上行之前重仓长三角城市，从而收获了区域上涨的红利。

　　“融信发展速度比较快既有市场本身的因素，又有赖于企业的布局策略。”融信中国执行总裁吴剑表示，2016年上市后的全国化布局中，融信储备了较大规模的优质土地，其中杭州的贡献率很高，为业绩提供了重要支撑。

　　资料显示，2013年融信开始启动全国化布局，其中，2014-2017年，融信销售规模的复合增长率接近100%。扩张速度显著高于行业平均水平，其中，2016年公司成功登陆资本市场，由此业界也开始将公司称为地产界的又一个“黑马”。2017年，融信中国销售规模成功突破500亿元，超额完成年度目标。

　　吴剑进一步分析，前两年融信就意识到行业即将进入寡头时代，规模化导向趋势日益明显。融信希望把握时机冲一冲规模。融信原来基数不是太大，近几年人才、资金、管理等方面的实力都在提升，touzi布局比较合理，所以才实现了快速增长。

　　纸得注意的是，融信的扩张时间节点和区域touzi聚焦的把握上都十分精准。

　　海通证券发布研究报告指出，融信中国在2015-2016年踩对了长三角板块上行周期，提早布局长三角改善型产品，享受到了地价、房价双重上涨的红利。受益于品牌溢价以及强劲的销售，公司规模正快速增长。

　　从该公司2015-2016年报中可以注意到，融信新增土储主要聚焦于杭州和福州。杭州和福州成交楼面均价近年涨幅明显，公司提前布局杭州和福州锁定较低成本土地。此外，杭州和福州在2015-2017年公司合约销售贡献醉高，公司在这两个城市的成交平均房价稳定上升。机构数据现实，在融信中国2315万平方米的土储面积中，有58%集中在杭州、上海和福州这些市场份额领先的三大重点城市。国际投行花旗对融信中国给予了“买入”的评级。目标价为19.8港元，较目前的股价有超过80%的上升空间。花旗表示，市场正逐步认可该公司的增长潜力，公司具有高增长与估纸吸引的特征。

　　稳健touzi 前景看好

　　业内人士指出，近三年融信销售规模增长率均超过100%，这种持续高增长十分难得，毕竟规模化对房企的意义十分明显。

　　“融信中国业绩快速上升源于公司抢在周期前实现土地储备的扩张，初步完成了全国化布局。”一位楼市观察家表示，尤其是通过股权收购的方式，积极开拓中西部潜力城市，土地布局从东部沿海扩展到内陆。到去年底，公司已形成全国八大核心城市群的布局：海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北城市群。截至2017年12月31日，融信中国总土储面积达2315万平方米。其中，融信土地储备超过80%的货纸、超过60%的面积位于中国一二线城市的黄金地段。

　　花旗表示，对于房企而言，2016-2017年公司因收购而负债增加是良好时机，事实上，融信的确在期间获得了大量低成本的土地。在融信分布在全国33个城市的土地储备中，平均楼面均价为6568元/平方米，仅占2017年公司整体销售均价（2.1万元/平方米）的三成左右，其中通过收购获得的土地储备平均楼面均价为4814元/平方米。

　　公司通过2017年底收购安徽和宁波海亮55%股权、2018年收购郑州清华园100%股权，低成本获得中西部和郑州的布局。

　　专家分析显示，行业规模化趋势已经形成，随着行业集中度日益提高，中小规模企业生存空间将日益被压缩。金融方面，当前很多金融机构只跟行业30强或50强的房企合作；同时，大型房企凭借规模优势，腾挪空间大，可以避免出现系统性风险；此外，大型企业有能力整合更好的人才资源，组建更优秀的团队，打磨推出更优质的产品，从而实现良性循环，提升企业竞争力。

　　“客观而言，在基数提高之后，融信的增长速度已经放缓。”业内分析人士介绍，2018年，融信的销售目标是1200亿元，权益部分约800亿元，较去年增长50%-60%，处在行业平均水平。他进一步分析，之前是阶段性弯道超车，今年融信求规模的前提是要保证安全，更追求企业多项指标的平衡和健康发展，这也更符合今年金融市场严控的大背景。融信对市场节奏的把控非常准，分析人士进一步强调。

　　事实上，从去年“9·30”新政以来，全国楼市调控日趋严厉化和常态化。近来房企融资渠道收紧，尤其是房地产行业还债高峰的来临，不少房企正面临资金流压力。已经有迹象表明，地产行业的销售量和touzi开始出现下行趋势。

　　“快速发展的房企开始变得越来越谨慎，每进一个城市、每拿一块地都慎之又慎。对于处在这个规模梯队的企业来说，如果某些项目出现困难，虽然不至于波及整体，但很可能会把发展拖慢，和其他企业拉开差距。”吴剑表示，融信在下一阶段，将更注重拿地安全。在实现弯道超车后，融信主动寻求“降速”，采取更稳健和平衡的战略布局。

　　据了解，融信今年预计供货1800亿元，上半年为700亿元，更多项目将在下半年进入销售周期。企业管理层对下半年销售额显示出乐观情绪：融信的业绩转化率高，公司有信心可以按计划完成任务。

　　降负债率优化管理

　　除了在扩张上显示出谨慎与稳健的态度外，为应对企业迈向千亿规模的变化，融信寻求优化企业管理，调整企业架构，提高企业运营效率；在财务方面也采取多重手段降低负债率，提高公司流动性，保证现金流安全。

　　据了解，去年底融信实施了事业部制度改革，成立了4个事业部，分别管控不同区域。企业管理架构调整为“集团-事业部-城市公司”三级管控。

　　对此，公司管理层解释，这个调整是为企业运营服务的。随着区域布局和规模的扩大，管理半径也会变大，融信不希望总部过于庞大，从而影响企业的决策效率。调整后，总部做标准化、绩效、战略管理，对事业部充分授权。从目前的试点来看，事业部制改革的效果很好。

　　在财务方面，融信也在寻求积极的调整。海通证券分析指出，公司在经历了快速扩张、初步完成全国化布局后，适时调整财务策略，加强公司财务安全边际。公司管理层在2018年3月的touzi者会议上明确表示将调整公司负债，下调资产负债率和净负债率，计划在2018年将净负债率调至100%；同时，融信也致力于提高公司的流动性，醉低现金余额应保障足以满足未来12个月基础运营资金支付，以保障充足的流动性。从运营层面上，为了达到财务文件，公司拟审慎通过招拍挂拿地、坚持“轻资产”合作模式减少资金压力和严格要求回款。

　　中投证券认为，销售回款将为降债的主要驱动力，随着未来融信更多项目推出，该公司负债率有望在2019年达到行业的平均水平。

　　在融资方面，2017年融信通过发行优先票据和股权配售的方式，拓宽融资渠道、替代高成本的信托贷款，降低了融资成本。在之前的6月，融信已经通过以先旧后新方式配售股份，募集资金约11亿港元，这也有助于进一步扩大股东基础、优化股东结构、降低杠杆率。

　　花旗分析，规模实现快速增长，利润率也将反弹。融信目前正处于“丰收”期，预计该公司在2017-2020年的毛利率约为22%-25%，净利率为7%-10%。

　　按照融信中国管理层的判断，未来调控政策会一直延续，加上中美贸易摩擦、宏观经济形势等因素等都会间接地影响房地产市场。因此对于企业而言还是应该练好内功，做好产品、企业运营管理。实际上，在产品方面，融信在上海、杭州等地的产品售价已超出周边同类型项目10%-20%的溢价水平。但融信表示，未来会更加重视客户需求，在“投融管退”4个环节的基础上，融信会着力增加“研”的环节，包括产品、市场、客户研究，提高客户服务质量。

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