部分城市楼市逆周期升温住建部要求地方稳地价房价

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在“遏制房价上涨”的要求下，部委和地方政府正在加快制定房地产市场应对之策。

8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会，对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。

稍早前的7月31日，中共中央政治局召开会议，会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

住建部此时召开座谈会，应被视为上述会议要求的进一步落实。

强化问责

住建部表示，各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。

今年5月份，住建部就曾下发通知要求地方抓紧调整住房和用地供应结构，有针对性地增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。

在上述座谈会上，住建部要求，对楼市调控不力的城市坚决问责。各地切实做好房地产市场调控工作，系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。

住建部还将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

住建部尚未透露此番参与座谈会的城市名单。但从一些公开信息看，无论是一二线城市还是三四线城市，都在不同程度地收紧楼市调控。

中原地产研究中心统计数据显示：7月单月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60个城市，发布了超过70次各类型房地产调控政策。

而整个上半年楼市调控高达192次，累计叠加7月单月接近70次调控。2018年前7个月房地产主要城市调控次数达到260次，房地产调控次数刷新了历史纪录。

中原地产首席分析师张大伟认为，7月调控政策次数刷新历史单月纪录，相比6月份单月32次出现了翻倍的变化，整体看，7月房地产市场调控密度空前。

而从城市分布看，相比之前集中在二三线城市，7月单月房地产调控从中央到地方，从一二线城市到三四线城市均有大量分布。

“一线城市全面加入调控行列，特别是深圳在7月31日发布了全面升级调控政策，整体看，代表了又一轮楼市调控升级的开始。”张大伟称。

部委报告：二三线城市楼市“逆周期”升温

之所以从中央到地方都在强调要加强楼市调控，显然是与近期市场有所反弹直接相关，尤其是一些二三线城市楼市出现了“逆周期”升温。

自然资源部近日发布“2018年第二季度全国主要城市地价监测报告”显示，去库存政策持续下，市场正在调整变化。随着2017年下半年来销售的持续增长，当前去库存成效集中显现。今年1～5月份，商品住宅待售面积继续减少，降至2013年3月前的水平，待售面积同比下降23.1%，从2016年8月以来连续同比下降。从房地产开发企业到位资金来看，自筹资金、定金及预付款均出现了同比涨幅扩大，去化速度加快了资金周转，企业资金条件改善。

这种背景下，今年第二季度，房地产市场出现逆调控周期的差异化升温，即在调控总体从严的背景下，热点城市调控效果显著，其余部分城市热度明显上升。今年第二季度，热点城市价格上涨的预期回落，市场趋向理性回归，20个热点城市中，半数城市住宅地价环比增速回落，9城市住宅地价同、环比涨幅均有所放缓。

上述地价报告认为，人才引进政策持续，张家口、唐山、珠海、合肥、南昌、武汉、海南等地区均出台奖励政策吸引落户。受益于人才政策和非热点城市调控力度宽松，同时，新房、二手房价格倒挂及摇号购房现象，刺激了各类需求；棚改进程中，大量安置资金的流入亦加剧了刚需的集中释放，部分二三线城市出现了非理性、逆调控周期的升温。

楼市分化带动地价变化的差异性进一步扩大，今年第二季度三线城市住宅地价环比、同比增速超过全国主要城市及一二线城市平均水平,处于高位运行，19个三线城市的住宅地价环比快速上涨，增速超过3%；29个三线城市住宅地价同比增速超过10%。

对于后期走势预判及关注要点，上述地价报告表示，下一步，要加强协同监管机制。加大对土地供后监管力度，促进存量土地开发形成实际供应，同时加强相关部门的沟通协调和信息共享，强化监管统筹。

此外，还要建立动态调节和阶段性政策退出机制。加强关联政策对房地产市场变动的研究，针对库存情况发生转变，探索建立“去库存政策”的有序退出机制；针对“以房引人”引发的市场异动，探索吸引人才方式的调整机制，避免政策产生负外部性效应。

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