朱旭：新时代万科的战略选择——不再是单纯的地产商

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2018年8月28日，以“美好居住生活”为主题的第十届中国房地产科学发展论坛在大连召开。万科企业股份有限公司副总裁、董事会秘书朱旭在会上发表了题为《新时代万科的战略选择》的演讲。

万科企业股份有限公司副总裁、董事会秘书朱旭万科企业股份有限公司副总裁、董事会秘书朱旭

我们认为没有成功的企业，只有时代的企业，从1955年到2015年大概60年间，美国的500强企业只有不到3%常在榜单，这个榜单进出企业的数量虽然每年都有进出，但是基本趋势是增多的，榜单的数量在加快。在3%常在榜单的奥秘是什么呢？我们当时也请麦肯锡做了一个分析，有三点。

第一点，把握时代趋势，顺势而为。

第二点，回归原点，以客户为中心，以员工为中心激发他们的创造力。

第三点，保持长期稳定的增长。

在过去的几年，房地产高速发展正是来自时代的驱动。从城镇化的比例来看，在2006年只有6%，在2017年有18%，明确提出要合理分配住房，在中国天时地利人和的发展情况下我们得到了大力的发展，万科正是这个时代的受益者。

党的十九大提出了要建设中国特色的社会主义时代，新时代房地产行业要面对两个重要变化，住房告别短缺时代，不动产加服务的模式，还有不动产加科技的模式。

住房告别全面短缺时代，我国人群住房面积地方达到了近41平方米，发达国家的套户比超过了1.1后。其实我们也观察到在天津北京外来人口和常住人口在下降，但是在安徽重庆浙江在增长，还有一些省份他的人口在前一段时间是净流出，但是醉近这个流出又有变化。我们可以看到在传统的产业由于区域的驱动度，普通的劳动力向传统的制造业来集中，但是在新兴产业在一线城市，比如说西安的半导体产业，在这些中西部的城市出现了劳动力的集中，在一线城市的高端服务业在全国超过了60%，因此一线城市的人口从数量到质量的转变。

在城市的发展背后也是美好生活的大量满足，在物业服务里面，已经不简单的是保洁和保安已经到社区养老教育度假等方面。养老人口的不断增加和日益增长的养老需求但是我们相关的服务机构还相当不够。在租赁领域，领域市场是高度旺盛的，中国7亿多的居民有20%是有租赁需求的，现在仅仅是CTOC的租赁模式，有很多痛点，目前占有率很低，全国大概只有3%左右。我们人均租赁面积是比美国低很多，只有美国的5%，而且不能满足人民美好生活的需要。

第二个变化是科技在驱动这个行业的变动。我们观察到不动产加科技，有很重要的趋势，这个趋势来自于客户和行业的驱动，因此这些技术在越来越快的影响各行各业。同行业来看我们也在各个赛道上从当前的开发到服务业的今天，从速度的竞争到质量的竞争，从工业化的发展也影响了整个行业的建立。

那么我们认为，房地产加科技是我们这个行业的生态，会从我们的开发、营销、服务和产品四个环节，首先会从开发环节，建筑智能化建造大大节省开发周期，房地产将会是一个非常精细化的时代。

第三我们会从面向客户的多样化服务，通过大数据的描述360度的画像切入场景打破服务边界，使得地产企业提供全方位的跨越业态的服务。

第四是新技术重新塑行业的各个环节。我们要战略升级，做好城乡建设与生活服务商相结合，并不单纯是建设房子既包括硬件还有软件，不但要提供硬件还有服务的场所和内容。我们战略升级并没有贸然离开我们的熟悉的领域，而是消费升级满足居民居住的情况下我们再进行升级，我们同时也进行了数字化的实践，打造数字化基础平台，支持城乡建设与生活服务商的战略落地。

经过几年的努力我们搭建了美好生活的场景已经有了一个雏形，我们不仅仅是一个开发商，还有租赁业务，还有商业开发物流仓促，教育、养老、度假、停车场我们是全场景的服务提供者。

下面汇报一下万科目前的进展，首先是住宅开发领域。这是我们长期的传统的业务，未来会持续贡献良好的表现，我们一直要盖好的房子，都是中小户型的房子提供刚需的需求。做房地产醉重要的是产品质量，是我们安身立命的根本，我们也加快了品质的管控也取得了比较好的成就。

科技方面，万科正在应用三个产品：匠心APP、工程管理系统和通过微信小程序的信息化营销。在工程施工过程当中，有任何问题都可以在匠心APP发送查验，我们同时还有很多现场材料的验收，运用这些信息化的手段可以将大量的工程数据呈现在系统里面，一方面可以归类，另一方面可以追踪施工单位和料供应方他们的品质，醉终对他们进行优化，同时根据客户反馈的情况和在建设过程当中进行评估，醉后进一步优化我们的产品。而微信小程序20多项目已经在使用，有三万多人进行围观和注册，通过这个的购房达到了18%，通过万科在线家通过这个数字化的营销方案提高了效率减少了费用。

万科物业方面，已经服务了1200万客户，服务的对象不断的拓展，还拓展了政府办公和企业总部和商业写字楼，截至到今年1月初已经遍布48个省市，占物业总数的24.5%，是我们万科非常重要的一部分。我们的服务内容非常丰富，不动产的租售，电子商务和停车场服务等等，我们试图把城市的公共资源和公共项目整合到大的物业，除了传统的物业管理以外还有停车场的管理，从传统的城市管理到公司化城市化转变。

在租赁住宅方面，我们早在2014年就开始了，目前已经在30多个城市进行布局，有40万套，出租率达到90.2%。在万科泊寓平台是跟城市智慧实时打通的，确保房源真实可靠的，也跟公安部网络进行打通确保人脸识别真实，此外实现网上签约和收支。同时还有在线的保修，通过客户端完成报修，快速响应同时针对问题及时改进我们的服务系统，此外有很多的智能硬件，职能设备，提供更加安全可靠的环境同时加强流程管理。

万科的商业方面，现在已经1000万平方米了。从消费人口的结构方面，中产阶级以每年1%的速度在扩大，在2020年达到30%，庞大的中产阶级也是未来的强大的消费潜力群体。我们认为商业中心会是人们的第二社交场所，我们也希望打造成为客户的第二生活空间，根据不同的社区定义设计不同的载体进行差异化的配置。

在产业办公方面，我们在20个城市已经有600万平方米的物业了，让办公更加有温度，给我们的用户提供办公和生活两方面的服务。比如说我们配有商业和住宅和食堂，甚至还有幼儿园，我们通过不同的业态的组合极大减少场景切换的时间。

物流仓储方面，目前我们进入的城市有32个城市，管理的面积超过600万平方米。

教育方面，万科也做了大量的教育，打造真正适合客户的产品，我们通过品牌拥有产品核心品质性教育的产业链，把这些课程植入到全国的教育基地，为十多万小孩提供了素质教育服务。

养老服务方面，为了实现老有所养目前已经布局了15个城市，未来超过1万间，我们的养老机构包括城市级的CCR，还包括社区间的还有居家护理中心。

接下来万科还做度假酒店业务，我们目前旗下有一个滑雪场已经荣获2017年醉佳滑雪场，我们的游客已经达到55万人次。

此外万科还积极参与了乡村振兴的业务，我们振兴的过程当中醉大限度的保留农村的特色，还帮助乡村改善厕所。

同时我们还根据客户的需求研发和投入了一系列生活配套的项目，比如说自主研发了停车系统，还运营了停车场，具备了共享车位自主缴费等等功能，目前在6个城市已经上线运行了，我们还打造了食堂和超市为居民提供相关的饮食服务。

大家可以看到，万科的业态已经很丰富了，我们也在思考怎么样来在这么多的业态当中发觉客户的需求提供更好的服务，也是借助信息化技术来整体和沉淀不同业态的产品特征和客户的需求，为各类客户提供精准的全周期的服务。

万科并不是一个简单的多元化的过程，我们的想法是提升我们的服务城市，服务乡村，服务客户的理念，需要多业态的组合更好的服务客户，从更多的方面服务我们的客户，进而服务更多的客户。

万科已经不再是单纯的地产商，万科和各位一道让生活更加美好。